Was kann ich tun, wenn der Verwalter seine Pflichten nicht erfüllt?
Der Hausverwalter ist zuständig für die Häuser, die er verwaltet.
Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar.
Der nächste Termin ist übrigens am 15. Juni 2026, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.
Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Geruchsbelästigung durch Haustiere geht.
FRAGE: Welche Aufgaben gehören zur allgemeinen Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage? Und welche Möglichkeiten habe ich als Wohnungseigentümer, wenn die Hausverwaltung diesen Pflichten nicht nachkommt?
Julia Fritz: Zur ordentlichen Verwaltung gehören vor allem die Erhaltung der allgemeinen Teile (Dach, Fassade, Stiegenhaus, Lift, Heizung, Leitungen), die Behebung ernster Schäden, Maßnahmen zur energetischen Sanierung, der Abschluss der Gebäudeversicherung, die Verwaltung der Rücklage, die jährliche Betriebskostenabrechnung und die Einberufung der Eigentümerversammlung.
Julia Fritz ist Rechtsanwältin in Wien.
Bei Untätigkeit der Hausverwalter empfiehlt die Rechtsanwältin ein stufenweises Vorgehen. Zunächst eine schriftliche Aufforderung mit konkretem Mängelkatalog und angemessener Frist (zwei bis vier Wochen, bei Gefahr im Verzug kürzer), notfalls eine Mahnung.
Bleibt die Reaktion der Hausverwaltung aus, kann eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Das Recht dazu steht auch einer Minderheit zu. Mit einfacher Mehrheit ist die Abberufung der Hausverwaltung möglich, bei grober Pflichtverletzung gar ohne Kündigungsfrist.
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