Nach dem Nachfrage- und Transaktionsrückgang im Jahr 2024 soll heuer wieder Schwung in den Immobilienmarkt kommen, das gilt vor allem für den Wohnbereich. „2025 soll es bergauf gehen“, bringt Anton Nenning, Head of Research vom Maklernetzwerk Remax, die Einschätzung der Lage auf den Punkt. Er spricht von „teils echtem Wachstum“, es sei Normalität in Sicht, die Nachfrage springe wieder an. Für die Marktanalyse wurden 600 Remax-Mitarbeiter in ganz Österreich befragt.
Das Angebot an Eigentumswohnungen am Markt steigt weiter, und auch die Nachfrage zieht an. „Die Finanzierungsprobleme wirken abgeschwächt“, erklärt Nenning im Hinblick auf die gesunkenen Zinsen und das Auslaufen der KIM-Verordnung mit Ende Juni. Mietwohnungen boomen, aber auch Kaufobjekte werden wieder interessanter, vor allem in preisgünstigen Lagen.
Käufer sind sehr preisbewusst und suchen eher im unteren Preissegment
Guter Zeitpunkt für Kauf
Laut einer Umfrage von TQS Research & Consulting in Auftrag von sReal Immobilien ist der Faktor Leistbarkeit bei der Suche nach Eigentum auf Platz 1 und für 95 Prozent der Befragten sehr oder eher ausschlaggebend. Entsprechend hoch ist österreichweit aktuell auch die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien. „Wir sehen ein stärkeres Preisbewusstsein, daher ist jetzt ein ausgezeichneter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf, da es noch viel Angebot am Markt gibt“, sagt sReal Geschäftsführerin Martina Hirsch. „Eigentum zu schaffen während der Berufszeit schützt vor Altersarmut“, rät Anton Nenning.
Das zeigt sich auch an den Zahlen von Remax: Während die Nachfrage nach Kaufobjekten im oberen Preissegment leicht sinkt, steigt sie im mittleren Preissegment um 5,2 Prozent und im unteren um 8,5 Prozent. Das Angebot an Häusern und Wohnungen wächst in allen Preissegmenten, Käufer können aus einem breiten Angebot wählen. Das verbessert ihre Verhandlungsposition.
Michael Buchmeier, Vorstand ÖRAG und Leitung Immobilienvermittlung: „Ein zentrales Problem ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot zunehmend übersteigt. Besonders in städtischen Regionen, wo der Zuzug stark angestiegen ist, führt der Mangel an neuen Wohnungen zu einem erheblichen Preisdruck.“
Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien: „Es bleibt weiterhin ein ,Fahren auf Sicht', doch wir beobachten eine zunehmende Entschlossenheit vieler Marktteilnehmer, neue Investitionen zu tätigen - allerdings auf einem moderaten und angemessenen Preisniveau.“
Jasmin Soravia, Geschäftsführerin Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH: „Trotz Endes der KIM-VO wird der Markt zumindest im ersten Halbjahr von schwierigen Kreditbedingungen geprägt, die viele private Käufer ausbremsen. In Österreich ist es traditionell tief verwurzelt, dass Menschen Eigentum erwerben möchten.“
Edith Krauss, Geschäftsführerin von Tom Krauss Immobilien: „Die Zahl kaufkräftiger Interessenten ist 2024 gesunken. Viele haben den Wohnungskauf auf unbestimmte Zeit verschoben. Niedrige Zinsen und das Ende der KIM-VO sind zentrale Schritte, um den Erwerb von Wohnungseigentum zu erleichtern.“
Weniger Neubau
Gleichzeitig werden weniger Wohnungen neu errichtet. „In den Spitzenjahren 2017 oder 2019 gab es fast doppelt so viele Baubewilligungen wie im Jahr 2023“, sagte Statistik-Austria-Generaldirektor Tobias Thomas. Der Fachverband der Immobilientreuhänder errechnete für 2024 gut 37.000 neu gebaute Wohnungen, knapp 15 Prozent weniger als ursprünglich erwartet. 2025 dürften es nur mehr 28.000 Wohnungen sein. „Das sich abzeichnende Unterangebot an Neubauten wird langfristig den Abbau des unverkauften Bestands vorantreiben“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien, „wie lange dieser Prozess dauert, ist schwer zu prognostizieren.“ Das Bedürfnis, Eigentum zu schaffen, bleibt hoch. Bei den Einfamilienhäusern und Baugrundstücken ist der Ausblick ebenfalls positiver als noch vor einem Jahr. Das Angebot und die Nachfrage nach Häusern und Baugründen steigt. „Es wird mehr gehandelt, bei gleichbleibenden Preisen“, so Nenning.
Thema Neubau: Bauträger Harald Schippl sagt: „Sobald Bauträger wieder neue Projekte starten, wissen wir: Der Markt funktioniert.“ Laut dem CEO des Baukonzerns Porr, Karl-Heinz Strauss, haben die Gemeinnützigen seit der Corona-Pandemie zu wenig leistbaren Wohnraum geschaffen, die Bauträger zu viele Luxuswohnungen. ÖRAG-Vorstand Michael Buchmeier sieht Potenzial für einen leichten Anstieg der Baugenehmigungen: „Ein nachhaltiger Aufschwung für das Baugewerbe hängt jedoch von der Überwindung der aktuellen strukturellen Herausforderungen ab – insbesondere den hohen Kosten und dem Fachkräftemangel.“
Gerhild Bensch-König, Geschäftsführerin Raiffeisen WohnBau, Vorstand Salon Real: „Obwohl Entscheidungen beim Kauf länger dauern, werden sie zunehmend wieder getroffen. Mietobjekte sind weiterhin attraktive Kurzzeitlösungen, solange eine Kaufentscheidung noch nicht getroffen werden kann.“
Andreas Köttl, Präsident der VÖPE (links): „Eine Hürde ist die völlig überbordende Dichte an teils widersprüchlichen Baunormen. Wem nutzt denn beispielsweise in Wien das Bekenntnis zu Nachverdichtung im innerstädtischen Raum, wenn gleichzeitig jede Aufstockungdurch den Ortsbildschutz verhindert wird?“
Harald Schippl, Geschäftsführer Harald Schippl Immobilien/Bauträger Gesellschaft: „Meine Empfehlung an alle Marktteilnehmer: Bewahren Sie Ruhe, es wird wiederaufwärtsgehen. Nach jeder Krise kam der Markt zurück. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, wenn Familien wachsen,führt kein Weg an neuen Wohnlösungen vorbei.“
Mietpreise steigen
Stark gefragt bleiben Mietwohnungen. Das wirkt sich auf neue, frei vereinbare Mietabschlüsse aus. Sie werden laut Remax auch 2025 spürbar steigen. In zentralen Lagen dürften sie sich um durchschnittlich 5,2 Prozent verteuern, am Stadtrand um 4,4 Prozent und in Landgemeinden um 2,4 Prozent. „Das trifft vor allem einkommensschwache Haushalte hart, die bereits jetzt Schwierigkeiten haben, eine bezahlbare Wohnung zu finden“, so Buchmeier. Der Blick in die Bundesländer zeigt ein unterschiedliches Bild. Mit Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen ist laut Remax in Wien, Tirol, der Steiermark, Niederösterreich und im Burgenland zu rechnen. Preisrückgänge soll es etwa in Kärnten geben. Der größte Nachfrageanstieg wird für Vorarlberg und das Burgenland erwartet.
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