Ich bin Mieter in einer Wohnung, die durch die starken Regenfälle im September stark beeinträchtigt wurde. Da mir die Wohnung sehr am Herzen liegt, will ich unbedingt, dass die Wohnung wieder renoviert wird. Trotz des Umstandes, dass ich gerade nicht mehr in der Wohnung wohne, will der Vermieter den Mietzins weiter heben.
Philipp K.
Lieber Herr K., die Unwetter waren und sind für viele Immobilieneigentümer und Mieter eine große Belastung. Allzu verständlich liegt die Wohnung als Lebensmittelpunkt auch Mietern am Herzen, weswegen meist eine Sanierung gewünscht wird. Aber was gilt aus rechtlicher Sicht, wenn der Vermieter nicht möchte oder aufgrund finanzieller Beschränkungen nicht die Möglichkeit dazu zu hat?
Primär gilt, dass man eine Sanierungspflicht nicht durchsetzen kann, wenn der Mietgegenstand aufgrund massiver Renovierungskosten aus rechtlicher Sicht als „untergegangen“ gilt. Die Frage, ob eine Renovierung vorzunehmen ist, ist immer mit der wirtschaftlichen Vernunft eines objektiv agierenden Vermieters, aber auch anhand extern einwirkender Umstände, wie z. B. einem Abbruchbescheid, zu messen.
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gilt eine Wiederherstellungspflicht des Vermieters in dem Ausmaß, in dem die Kosten der Wiederherstellung durch eine Versicherung gedeckt sind. Sofern der Mieter nämlich im Rahmen der Betriebskosten für eine Versicherung zahlt, hat er ein schützenswertes Interesse daran, dass die Leistung zu seinen Gunsten verwendet wird. Der Vermieter ist aber nicht dazu verpflichtet, eine über die gesetzliche Pflichtversicherung hinausgehende Versicherung abzuschließen. In diesem Fall kann der Mieter entscheiden, ob er einen Fortbestand seines Mietvertrages anstrebt und ein eventuell qualitativ minderwertigeres Bestandobjekt in Kauf nimmt oder ob er auf die Wiederherstellung des Objekts und damit den Mietvertrag verzichtet. Der Vermieter ist in solchen Fällen dadurch geschützt, dass er für die Wiederherstellung nur die ausbezahlte Versicherungssumme und keine „hausfremden Mittel“ verwenden muss. Der Vertrag erlischt also nicht, sofern der Mieter das wünscht und der Vermieter aufgrund der Auszahlung einer entsprechenden Versicherungssumme zur Wiederherstellung verpflichtet ist. Für die zwischenzeitliche Unterbringung muss der Vermieter nicht sorgen, er hat aber auch keinen Anspruch auf Mietzins.
Außerhalb des Mietrechtsgesetzes (ABGB-Mietvertrag) gilt: abgesehen vom Zinsausfall soll der außerordentliche Zufall den Bestandgeber nicht treffen. Das bedeutet, dass eine umfassende Instandhaltungs- und Gebrauchsüberlassungspflicht vom ABGB ausgeschlossen wird. Jedoch kann sich auch hier eine Wiederherstellungspflicht bspw. aus dem Mietvertrag ergeben. Ob eine Wiederherstellungspflicht besteht, hängt also von den gesetzlichen Rahmenbedingungen und der vertraglichen Vereinbarung ab. Liegt ein MRG-Mietverhältnis vor, kann sehr wohl eine Wiederherstellung verlangt werden, der Vermieter hat während der Wiederherstellungsdauer jedoch keinen Anspruch auf Mietzinsfortzahlung. Umgekehrt muss der ABGB-Vermieter nur unter bestimmten Umständen renovieren, wobei er auch in diesem Fall keine Mietzinsfortzahlung verlangen kann.
Mag.a Magdalena Brandstetter ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A / Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht.
Kommentare