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09/24/2019

Was Private und Unternehmer über Immobilienrecht wissen sollten

Worauf Sie bei Eigentum, Baurecht und Superädifikaten achten sollten und warum Büros auf Zeit immer beliebter werden, weiß der Wiener Notar Markus Kaspar.

Wer Immobilien kaufen, verkaufen, mieten oder vermieten will, muss auf einiges achten. Professionelle Beratung hilft, etwaige Stolpersteine zu vermeiden und so beide Seiten zufrieden zu stellen. Das gilt besonders für spezielle Themen, wie beispielsweise Baurecht oder Superädifkate, oder im Unternehmensbereich.

Rund 62 Prozent der Österreicher nennen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück ihr Eigen. Aber nicht jedes Gebäude steht auf dem Eigengrund des Gebäudeeigentümers.

Markus Kaspar: Das ist richtig, es gibt auch die Möglichkeit, Gebäude auf „fremdem“ Grund als Superädifikat oder aufgrund der Einräumung eines Baurechtes zu errichten. Das heißt, Grundeigentümer und Eigentümer des Gebäudes sind zwei verschiedene Personen.

Ich würde dazu raten, auch das Grundstück zu erwerben.

Dr. Markus Kaspar, Notar

Was versteht man konkret unter einem Superädifikat?

Bei Superädifikaten handelt es sich um Bauwerke, die eben auf fremdem Grund errichtet werden und nicht auf Dauer verbleiben sollen. Historisch waren dies etwa Markthütten oder Gartenhäuser, später wurden und werden auch Wohnhäuser und im Unternehmensbereich Bürogebäude, Lagerhallen oder sonstige betrieblich genutzte Objekte errichtet. Dass die Bauwerke nicht „auf Dauer errichtet“ sind, lässt sich beispielsweise aus der Bauart, dem Zweck oder einer zeitlich befristeten Nutzungsmöglichkeit des Grundstückes ableiten.

Wie kann das Eigentum beim Superädifikat abgesichert werden?

Mit dem Grundeigentümer wird ein Bestandvertrag (Miet- oder Pachtvertrag) abgeschlossen. Geregelt werden unter anderem die Dauer des Vertrages und die Höhe des Bestandzinses. Dass der Bestandnehmer dann ein Gebäude errichtet hat, ist im Grundbuch nicht ersichtlich. Nur beim Erwerb eines bereits bestehenden Bauwerkes kann die Erwerbsurkunde (z. B. Kaufvertrag) in der Urkundensammlung des Gerichtes hinterlegt werden. Eine eigentliche Grundbucheintragung findet aber nicht statt. Superädifikate stehen daher rechtlich gesehen auf einem eher sandigen Boden.

Wie ist das beim Baurecht?

Da gibt es ein eigenes Gesetz, das Baurechtsgesetz. Dieses gibt die Möglichkeit, dass ein Grundeigentümer Privatpersonen oder natürlich auch Unternehmen vertraglich das Recht einräumt, auf seinem Grund ein Bauwerk zu errichten. Ein Baurechtvertrag muss auf mindestens zehn Jahre und kann auf höchstens hundert Jahre abgeschlossen werden.

Welche Variante empfehlen Sie?

Beim Baurecht besteht eine größere Rechtssicherheit: Im Grundbuch wird eine eigene, sogenannte Einlagezahl eröffnet. In dieser Einlagezahl wird grundbücherlich das Baurechteigentum für den Baurechtnehmer eingetragen.

Welcher Vorteil besteht beim Baurecht noch gegenüber dem Superädifikat?

Neben der schlechten grundbücherlichen Absicherung ist beim Superädifikat auch die nicht optimale Besicherungsmöglichkeit bei Kreditaufnahmen ein Thema, nämlich dann, wenn das Bauvorhaben fremdfinanziert wird oder wenn aus anderen Gründen – z. B. Investitionen im Unternehmen – ein Kredit aufgenommen werden soll.

Wichtig sind wohl auch klare vertragliche Regelungen?

Sowohl beim Superädifikat als auch beim Baurecht ist vertraglich einiges zu regeln, damit klare Verhältnisse geschaffen werden. Ich bleibe beim Baurecht und gebe einige Beispiele: Welche Art von Gebäude kann errichtet werden? Wie hoch ist der Bauzins? Wird der Bauzins wertgesichert? Wie lange soll der Baurechtsvertrag dauern? Was passiert mit dem Gebäude, wenn der Baurechtsvertrag ausläuft?

Was geschieht wirklich mit dem dann vielleicht sehr wertvollen Gebäude?

Das Bauwerk fällt laut Baurechtsgesetz an den Grundeigentümer und der Bauberechtigte erhält ein Viertel des Wertes. Auch in diesem Punkt ist vorweg eine vertragliche Regelung unbedingt wichtig. Es kann nämlich vereinbart werden, dass der Bauberechtigte mehr als das Viertel erhält. Möglich wäre der tatsächliche Verkehrswert oder zumindest ein beträchtlicher Teil des Verkehrswertes. Bei manchen Verträgen betreffend Superädifikate und Baurechte kommt es vor, dass sogar der Abriss des Bauwerkes bei Ablauf des Vertrages auf Kosten des Bestand- oder Baurechtsnehmers vorgenommen werden muss. Auch da sollte vorweg eine genaue Vereinbarung schlossen werden.

Was würden Sie raten?

Wenn es möglich ist, wäre es optimal, ein Grundstück zu erwerben und darauf das Gebäude zu errichten. Aber das ist natürlich oft eine finanzielle Frage.

Rechtliche Beratung ist aber nicht nur bei Baurecht und Superädifikat wichtig, sondern auch bei allen anderen Immobilientransaktionen…

Selbstverständlich. Zum einen nimmt man dabei eine große Summe in die Hand, zum anderen sollte man als Unternehmer einiges bedenken.

Woran denken Sie?

Etwa, ob die Immobilie ins Betriebs- oder Privatvermögen fällt. Letzteres kann unter Umständen einige Vorteile, beispielsweise steuerlicher Natur, bringen. Außerdem spielt das Erbrecht bei dieser Entscheidung mit: Wenn etwa eine GmbH ein Gebäude kauft und das Unternehmen einige Jahre später verkauft wird, kann die Immobilie nicht vererbt werden. Außer die Immobilie wird herausgekauft, aber das kann teuer werden.

Wie können Notarinnen und Notare darüber hinaus bei Immobiliengeschäften unterstützen?

Es beginnt mit dem Blick ins Grundbuch, um die Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen mit Hypotheken zu überprüfen. Die Vertragserstellung, die Übernahme der Treuhandschaft und die Beglaubigung der Unterschriften sind weitere wichtige Schritte von unserer Seite. Darüber hinaus berechnen wir entweder selbst die Grunderwerb- und Immobilienertragssteuer oder übermitteln die Abgabeerklärung an das Finanzamt. Zuletzt veranlassen wir die Eintragung ins Grundbuch. Bei Mietverträgen sorgen wir ebenfalls für rechtskonforme Verträge, etwa in Hinblick auf Befristungen. Weiters kümmern wir uns um die Vergebührung der Mietverträge, sofern es sich nicht um Wohnungen handelt. Denn bei diesen werden ja keine Gebühren mehr fällig.

Sie haben noch keinen Notar? Auf notar.at finden Sie Ihren persönlichen Ansprechpartner.

Flexibilität: Lieber gemeinsam als einsam

Arbeitswelt: Büros auf Zeit sind nicht mehr nur bei Start-ups beliebt. Auch arrivierte Unternehmen zieht es zunehmend dorthin.

Flexibilität ist Trumpf, denn das Rad dreht sich immer schneller. Eine Entwicklung, die auch vor Immobilien nicht Halt macht. Mietverträge für Büros oder Einzelhandelsimmobilien beispielsweise werden immer seltener für lange Dauer abgeschlossen, vielmehr werden kurzfristige Verträge bevorzugt. Denn diese erleichtern es den Unternehmen, gegebenenfalls rasch auf notwendige Erweiterungs- oder Verkleinerungswünsche zu reagieren. 

Schreibtisch oder Büro?

Die Anbieter von Coworking Spaces haben diesen Trend rechtzeitig erkannt. Hier können einzelne Schreibtische genauso angemietet werden wie ganze Einheiten – sei es für eine Woche, einen Monat oder länger. Auf das Drumherum muss dabei nicht verzichtet werden, sind doch die Coworking Spaces voll ausgestattet. Das gilt nicht nur für die Möblierung und IT-Infrastruktur. Größere Anbieter sorgen darüber hinaus auch für weitere Services vom Empfang über Besprechungsräume bis zum Restaurant. Galten früher vor allem Start-ups und Jungunternehmer als Zielgruppe, erweitern sich zunehmend die Nutzerkreise. Immer öfter sind auch bereits arrivierte Unternehmen bis zum internationalen Konzern dort zu finden.

Netzwerker gesucht

Flexibilität und Service sind aber nur zwei Gründe, warum die Nachfrage nach den Büros auf Zeit steigt. Der Dritte ist, dass man dort in den öffentlichen Bereichen sehr gut Netzwerke knüpfen kann – das ist es übrigens auch, was Coworking Spaces nach Ansicht verschiedener Experten von klassischen Businessecenters unterscheidet. Einer Umfrage des Immobilienspezialisten CBRE zufolge war bei 74 Prozent der Befragten eben diese Möglichkeit ausschlaggebend für die Entscheidung, sich in einem Coworking Space einzumieten. Als zweitwichtigstes Service gilt mit 56 Prozent der Empfang. Platz drei belegen die erweiterten Serviceangebote für Mitarbeiter wie eben das Vorhandensein von Restaurants. Der Run auf die gemeinsam genutzten Büros ist groß: In Europa sind laut einer Studie des Immobilienunternehmens JLL die flexibel anmietbaren Flächen zwischen 2014 und 2018 um 140 Prozent gewachsen, nämlich von 1,4 Millionen auf 3,4 Millionen Quadratmeter. Und es geht weiter so: Bis 2022 sollen diese Flächen jährlich um bis zu 30 Prozent wachsen. In Wien zählten laut CBRE die Anbieter von modernen Büroflächen im Vorjahr mit rund zwölf Prozent der gesamten Vermietungsleistung und rund 32.000 Quadratmetern Mietfläche zu den aktivsten Marktteilnehmern. Ein Trend, der den Experte zufolge auch heuer anhält.
 

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