Gebäudesicherheit: So vermeiden Immobilienbesitzer:innen Unfälle & Strafen

Stellen Sie sich vor, Sie gehen an einem Gebäude vorbei, vom Dach löst sich ein Ziegel und verletzt Sie – das kann schlimme Folgen haben. Um so eine Situation zu vermeiden, verpflichtet die Bauordnung Gebäudeeigentümer:innen oder -Verwalter:innen von Immobilien dazu, ihre Bauwerke so in Stand zu halten, dass sie keine Gefahr für die Sicherheit von Personen oder deren Eigentum darstellen. Das bedeutet, dass diese den Zustand ihrer Bauwerke, Ausstattungen, Gärten, Hofanlagen oder Einfriedungen regelmäßig professionell kontrollieren müssen, um Schäden oder Gefahrenquellen aufzuzeigen und in Folge Haftungen zu vermeiden. Hier erfahren Sie, was Immobilieneigentümer:innen bei der Gebäudesicherheit beachten müssen, wofür die Normen B1300 und B1301 stehen und welche Folgen es haben kann, wenn Eigentümer:innen oder Verwalter:innen ihren Pflichten nicht nachkommen.

Was es bei der Gebäudesicherheit zu beachten gilt

Damit Gebäudeeigentümer:innen und -verwalter:innen wissen, welche Punkte es bei der Gebäudesicherheit zu beachten gilt, können sie sich nach den Standards der ÖNORM B1300 und B1301 richten. Während die ÖNORM B1300 Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude betrifft, richtet sich die ÖNORM B1301 an Eigentümer:innen und Verwalter:innen von Nicht-Wohngebäuden, wobei beide Normen die Objektsicherheitsprüfungen in vier Fachbereiche aufteilen: 

1. Technische Objektsicherheit: Überprüfung von Bauteilen und Ausstattungen von Gebäuden wie etwa Aufzüge, Tore oder Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen
2. Gefahrenvermeidung und Brandschutz: Identifikation potenzieller Gefahrenquellen sowie Kontrolle von Fluchtwegen, Brandmeldetechnik, Löscheinrichtungen usw.
3. Gesundheits- und Umweltschutz: Sicherstellen der Gesundheits- und Umweltverträglichkeit
4. Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren: Sicherheit gegenüber äußeren Bedrohungen

Die beiden Normen bieten Eigentümer:innen und Verwalter:innen von Gebäuden einen Leitfaden, wie sie ihren Prüfpflichten nachkommen und potenzielle Probleme frühzeitig erkennen können. Da so eine Objektsicherheitsprüfung nur durch qualifizierte und dafür befugte Personen durchgeführt werden darf, empfiehlt es sich, sich Unterstützung zu holen und die Überprüfung gemäß ÖNORM B1301 und B1300 von Fachpersonal wie beispielsweise den Expert:innen von immOH! durchführen zu lassen. Die ÖNORMEN sehen zumindest eine jährliche Objektprüfung vor. Jedenfalls sollte eine Prüfung unmittelbar nach Elementarereignissen (z.B. Sturm, Hochwasser o.ä.) durchgeführt werden. 

Verletzung der Sorgfaltspflicht: Mögliche Folgen

Eigentümer:innen, Verwalter:innen, Genossenschaften oder Dienstleister:innen von Immobilien sind per Gesetz dazu verpflichtet, sich laufend über die neuesten Vorschriften zu informieren und das Gebäude am Stand der Technik zu halten. Wer sich nicht um die Gebäudesicherheit eines Objekts kümmert, handelt demnach fahrlässig und muss im Falle eines Unfalls nicht nur Schadenersatz leisten, sondern auch die strafrechtlichen Konsequenzen tragen – mit einer Ausnahme: Kann der/ die Besitzer:in eines Gebäudes beweisen, dass zur Abwendung der Gefahr die erforderliche Sorgfalt angewendet wurde, können solche Strafen oder Schadenersatzleistungen abgewendet werden.

So funktioniert die Überprüfung der Gebäudesicherheit

Es handelt sich hierbei um regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörrungsfreien Begutachtungen. Hierfür bietet die ÖNORM detaillierte Checklisten für die Norm B1301 und die Norm B1300. Diese können Besitzer:innen und Verwalter:innen von Gebäuden als Beispiel heranziehen und die Objektsicherheitsprüfungen anhand der Checkliste dokumentieren. Die Dokumentation sollte dabei möglichst lückenlos erfolgen, da sie im Streitfall als Entlastungsbeweis dienen kann. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, lassen Sie die Sicherheitsprüfung gemäß ÖNORM B1301 oder B1300 von Expert:innen durchführen.

Das Team von immOH! greift bei Objektsicherheitsprüfungen, wenn gewünscht, auf Drohnen zurück, um ohne großen Aufwand auch schwer erreichbare Flächen im Rahmen einer Oberflächeninspektion zu erfassen und den Gebäudezustand rasch ermitteln zu können. Um die Daten zu erfassen, setzen die Expert:innen Vollformatkameras und optional auch hochauflösende Wärmebildkameras ein. Die Bilddaten werden dann auf eine intelligente Photomap von Smart Inspection übermittelt und zu einem Übersichtsmodell zusammengeführt. Eigentümer:innen und Immobilienverwalter:innen profitieren somit nicht nur von den neuesten Technologien, sondern auch von der jahrelangen Expertise der immOH!-Expert:innen im Bereich Gebäudesicherheit.

Was passiert, wenn ein Schaden identifiziert wird?

Falls die Expert:innen bei einer Objektsicherheitsprüfung Schäden feststellen, müssen diese umgehend gemeldet und innerhalb eines angemessenen Zeitraums behoben werden. Wenn es sich aber um Mängel handelt, die die Sicherheit von Personen oder deren Besitz akut gefährden, muss schnell gehandelt und die Sicherung des betroffenen Bereiches sowie und die Behebung umgehend veranlasst werden.

Um Unfälle und Strafen zu vermeiden, sind regelmäßige Sichtungen entscheidend. immOH! unterstützt Eigentümer:innen, Verwalter:innen, Genossenschaften und Immobilien-Dienstleister:innen bei allen sicherheitstechnischen Fragestellungen und kümmert sich für sie um die Objektsicherheitsüberprüfungen. So müssen diese die Gebäudesicherheit nicht dem Zufall überlassen und können sich darauf verlassen, im Streitfall abgesichert zu sein.