Die Blocksanierung am Neubaugürtel.

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Chronik Wien WohnKURIER
09/01/2019

Den Bestand erhalten, die Qualität verbessern

Der Platz für Neubauten in der Stadt ist begrenzt, Sanierungen sind eine Alternative. wohnfonds_wien gibt Antworten.

„Wichtig ist Bedarfsorientierung“

KURIER: Sieht man sich die aktuelle Situation an, entstehen in Wien ganz neue Stadtvierteln, wie etwa die Seestadt Aspern. Werden Neubauwohnungen häufiger nachgefragt, als sanierte Wohnungen?

Gregor Puscher: Die erste Frage, die sich bei diesem Thema für mich stellt, ist: Was brauchen die Menschen in unserer Stadt und was können wir dazu beitragen? Die Sanierung eines Wohnhauses muss von dem jeweiligen Eigentümer ausgehen – in Eigentumsrechte wird natürlich nicht eingegriffen. Wenn dafür Fördermittel in Anspruch genommen werden, können wir auf die Qualitäten des Projektes Einfluss nehmen. Im Neubau ist es von Beginn an unser Ziel, bedarfsorientierten Wohnraum zu schaffen – das heißt die Anforderungen für die Projekte werden laufend an die aktuellen Gegebenheiten angepasst. Somit können wir das Angebot in Bereichen wie „Generationen Wohnen“ oder „Wohnen für Alleinerziehende“ etc. mit dem aktuellen Bedarf abstimmen.

Gibt es bestimmte Personengruppen, die eher auf sanierte Wohnungen zurückgreifen, als auf Neubau?

Was die Interessenten für geförderte Wohnungen betrifft, gibt es insbesondere in Bezug auf die zeitliche Komponente große Unterschiede. Geförderte Neubauprojekte sind bereits in der Planungsphase online einsehbar. Das heißt ein bis zwei Jahre vor dem möglichen Bezugstermin können sich Interessenten darüber informieren. Viele Menschen mit einer langfristigen, vorausschauenden Lebensplanung nutzen dieses Angebot. Daneben können aber auch Themen wie Barrierefreiheit oder das umfangreiche Freiraumangebot entscheidend für die Wahl einer Neubauwohnung sein. Sanierte Wohnungen sind wiederum gefragt bei Menschen mit mehr Wunsch nach Urbanität und kurzen Wegen.

Welche Unterschiede gibt es in Bezug auf die Kosten zwischen Sanierung und Neubau?

Betrachtet man die Kostenseite, ist bei Neubauwohnungen in der Regel zu Beginn ein Eigenmitteleinsatz erforderlich, der bei Bedarf auch gefördert werden kann, die Miete ist aber oft niedriger als im sanierten Altbau. Dafür sind in der Sanierung keine Eigenmittel erforderlich.

Durch die Novelle der Bauordnung gibt es nun eine eigene Kategorie „geförderter Wohnbau“. Zwei Drittel einer Fläche, die in Wohngebiet umgewandelt wird, muss für den sozialen Wohnbau vorgesehen werden. Was erhoffen Sie sich von dieser Novelle?

Mit dieser Maßnahme hat sich Wien einerseits dazu entschieden, die Spekulation mit Grund und Boden wie auch mit den Wohnungen selbst zu bekämpfen und andererseits die Leistbarkeit des Wohnens und die zentrale Rolle des geförderten Wohnbaus zu stärken. Entwicklungen in anderen europäischen Ländern haben uns gezeigt, wie wichtig es ist, langfristig sozial gebundenen Wohnraum zu sichern, um den Menschen leistbare Wohnungen bieten zu können. Die Bodenbevorratung für den geförderten Wohnbau ist eine der Hauptaufgaben des wohnfonds_wien. Dementsprechend erwarten wir uns durch die neue Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ eine preisdämpfende Wirkung. Eine politisch mutige Entscheidung und völlig richtig.

„Wir sind auf einem guten Weg“

KURIER: Wo liegt der Schwerpunkt des Wiener Wohnbaus: Wohnungen zu sanieren oder neue zu bauen? 

Dieter Groschopf: Vorrangiges Ziel ist die nachhaltige Entwicklung Wiens, deshalb steht sowohl die Sanierung als auch der Neubau im Fokus. Die Demografie in Wien, also der Zuwachs, die Altersstruktur oder gesellschaftliche Entwicklungen, haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass budgetär der Neubau in der Wohnbauförderung überwiegt. Hier liegt die Verteilung bei etwa zwei Drittel im Neubau, zu einem Drittel in der Sanierung. Das heißt aber nicht, dass Förderungsrichtlinien nicht gleichermaßen an aktuelle Anforderungen angepasst werden. Gerade in den letzten zwei Jahren gab es viele Neuerungen. Die Arbeit des wohnfonds_wien zeigt auf, dass die Bestrebungen in der „Sanften Stadterneuerungen“ nicht stagnieren. Wir arbeiten in Kooperation mit der Stadt an der Schaffung von qualitätsvollen, nachhaltigen Stadtquartieren, das gilt für die Bestandsstadt ebenso wie für Stadterweiterungsgebiete.

 

Bis 2020 sollen in Wien insgesamt 14.000 geförderte Wohnungen auf den Weg gebracht werden. Ist diese Neubauleistung Ihrer Meinung nach ausreichend, angesichts des Bevölkerungszuwachses?

Nach der starken Entwicklung im Jahr 2015 hat sich der Bevölkerungszuwachs nun wieder deutlich reduziert. Lagen wir von 2016 auf 2017 noch bei einem Zuwachs von über 27.300 Menschen, waren es von 2018 auf 2019  rund 8.700. Mit unserer Wohnbau-Offensive haben wir uns das Ziel gesetzt, rund 14.000 geförderte Wohnungen auf den Weg zu bringen. Aktuell befinden sich 75 Projekte mit rund 9.200 geförderten Wohnungen in Bau und über 11.200 Wohnungen sind in Planung. Allein im vergangenen Jahr wurden über die Qualitätssicherungsinstrumente Grundstückbeirat und Bauträgerwettbewerb mehr als 8.000 Wohnungen zu Förderung empfohlen, daher denke ich, dass wir auf einem guten Weg sind.
Wo hinkt die Stadt noch hinterher? Wo ist eine starke Verbesserung notwendig?
Im Zusammenhang mit dem Wohnbauprogramm hat die Stadt Wien viele Herausforderungen zu meistern, um diese hohe Qualität zu halten. Man darf nicht vergessen, dass der Bau von leistbaren Wohnungen nur ein Teil der Aufgabe ist. Um die angesprochene nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten, müssen in den neuen Stadtvierteln Schulen, Kindergärten, öffentlicher Verkehr, ärztliche Versorgung, Parkflächen etc. – also die gesamte Infrastruktur für eine nachhaltige Quartierentwicklung – finanziert und errichtet werden. Parallel dazu sind Maßnahmen zum Klimaschutz zu setzen. Der Vergleich mit anderen europäischen Städten und deren Interesse am Wiener Wohnbau zeigen uns aber, dass wir auf dem richtigen Weg sind und sich die Kontinuität in der Wiener Wohnbaupolitik bewährt.

Was sind für Sie Vorzeigeprojekte, wenn es um Neubauten in Wien geht?

Ein Projekt, das sich durch umfangreiche Maßnahmen im Bereich Klimaschutz und Klimawandelanpassung auszeichnet, ist das „MGG22“ in der Mühlgrundgasse/Fahngasse  in Donaustadt. Dieses Projekt wird gerade umgesetzt.

„Ziel ist, möglichst viel zu sanieren“

KURIER: Welche Blocksanierungen werden in naher Zukunft durchgeführt?

Werner Auer: Wir haben derzeit zehn Gebiete unterschiedlicher Größe in mehreren Bezirken in Bearbeitung. Dabei erläutern wir den Hauseigentümern und Hausverwaltungen die Möglichkeiten der Förderung und bieten individuelle Beratungen an. Ziel ist es, möglichst viele Häuser – mit oder ohne Fördermittel – zu sanieren, um eine Aufwertung in dem Gebiet zu erreichen. Gleichzeitig sind wir in enger Kooperation mit den jeweiligen Bezirksvorstehungen, um auch im öffentlichen Raum Verbesserungen zu erzielen. Ein besonders interessantes Gebiet haben wir im 11. Bezirk in Bearbeitung. Dort werden parallel zu unserer Blocksanierungsuntersuchung im Rahmen des EU-Förderprogrammes „Smarter Together“ innovative Lösungen im Bereich der Mobilität und der Energieversorgung erarbeitet und umgesetzt. Dieses Projekt ist Impulsgeber für zukünftige Projekte und soll nach Möglichkeit bei neuen Blocksanierungen weitergeführt werden. Ein wichtiger Aspekt bei der Auswahl von neuen Blocksanierungsgebieten sind auch angrenzende Neubauentwicklungen, wo wir das Zusammenwachsen von alt und neu positiv unterstützen können. Derzeit haben wir zwei Gebiete in klassischen Gründerzeitvierteln in Vorbereitung, die nach den angeführten Kriterien ausgewählt wurden und gegen Jahresende beauftragt werden sollen.
    
Worauf ist beim Sanieren von Wohnungen qualitätstechnisch zu achten? Speziell in Anbetracht des Klimawandels.

Generell streben wir eine möglichst umfassende Sanierung des gesamten Gebäudes an. Es sollten also nicht nur die Wohnungen verbessert werden, sondern all die Maßnahmen umgesetzt werden, die wir für einen zeitgemäßen Standard wünschen. Themen wie Barrierefreiheit, allgemeine und wohnungszugeordnete Freiflächen, optimale Energieversorgung etc. sind zu beachten und entsprechende Lösungen umzusetzen. Und selbstverständlich sind in Zeiten des Klimawandels Maßnahmen gegen sommerliche Überwärmung besonders wichtig. Dabei haben Dämmmaßnahmen nicht nur den Effekt, den CO2-Ausstoß zu verringern und die Heizkosten zu reduzieren, sondern schützen auch vor Überhitzung der Wohnräume im Sommer. Zusätzliche Sonnenschutzeinrichtungen sowie Begrünungsmaßnahmen wirken sich ebenfalls positiv auf das Raumklima aus. 

Was sind typische Vorzeigeprojekte Wiens für Sanierung, bei denen die jeweiligen Anforderungen äußerst gut umgesetzt wurden?

Vor kurzem fertiggestellt wurde ein großes Sanierungsprojekt im Bereich des Neubaugürtels. Dabei wurden insgesamt sechs Objekte in einem gründerzeitlichen Block im Rahmen einer Sockelsanierung durchgreifend, aber substanzschonend erneuert. So sind insgesamt 140 Wohnungen zu leistbaren Konditionen entstanden. Das Projekt ist nicht nur ein Vorzeigeprojekt der Blocksanierung, sondern wurde aufgrund der umfassenden Qualitäten auch mit dem Stadterneuerungspreis 2019 der Landesinnung Bau Wien gewürdigt. Ein weiteres sehr innovatives Projekt wird derzeit im 17. Bezirk in der Geblergasse umgesetzt.