Das Geheimnis der Jagdschlossgasse: Wie Benko und Co. Millionen machten

Juwel in Traumlage

Was wohl ahnungslos vorbeitrottende Passanten oder durchrauschende Autolenker nicht wissen: Dieser Ort birgt ein Geheimnis in sich. Eine unrühmliche Vergangenheit aus strategischen Fehlentscheidungen, mangelnder Weitsicht, wohl auch politischem Unvermögen. KURIER-Recherchen bringen nun neue Details ans Tageslicht über eine städtische Liegenschaft, die zu billig verkauft wurde, die Öffentlichkeit aussperrt – und von der einige Wenige hochgradig profitiert haben. Unter anderem auch René Benko.

Wir blicken zurück: Die 1872 im Stil eines Gartenschlosses errichtete Anlage beherbergte bis 2013 die städtische Krankenpflegeschule. Das 1,5 Hektar große Areal gilt als Juwel – nicht nur optisch, sondern ob der Traumlage auch in den Augen privater Immobilieninvestoren. Die dann auch prompt zum Zug kommen: 2014 verkauft die Stadt Wien via Krankenanstaltenverbund KAV unter SP-Stadträtin Sonja Wehsely die Liegenschaft für 12,5 Millionen Euro an die BAI (Bauträger Austria Immobilien). Letzterer galt zwar formal als unabhängig (Stiftung der Bank Austria), in Immo-Kreisen aber eindeutig als „befreundeter roter Bauträger“.

Den Zuschlag erhält die BAI nicht etwa über eine öffentliche Ausschreibung oder ein klassisches Bestbieterverfahren, sondern via Interessentensuche durch ein externes Unternehmen – was sich rächen sollte. Denn die Liegenschaft wird viel zu billig verkauft. Auch wenn ein Sprecher der heutigen Spitälerverwaltung Wigev festhält, dass der erzielte Kaufpreis damals „deutlich über dem ermittelten Verkehrswert“ gelegen sei. Normalerweise sind spätere Wertsteigerungen bei solchen Deals aber kein Problem, weil sich Verkäufer mit Nachbesserungsklauseln absichern. Doch was ist in der Jagdschlossgasse passiert?

Benko übernimmt 2017

Im Kaufvertrag – er liegt dem KURIER vor – ist zwar festgehalten, dass eine Nachzahlung fällig wird, wenn eine bestimmte Gesamtnutzfläche überschritten wird, allerdings gibt es eine Einschränkung: Bei „der Begründung von Wohnungseigentum“ gelte die Klausel ausdrücklich nicht. Werden also Eigentumswohnungen gebaut – auch von Rechtsnachfolgern –, schaut die öffentliche Hand durch die Finger.

Und nun wird es brisant: Während die Privatisierung der Liegenschaft im Bezirk heiß diskutiert wird, die Politik (erfolglos) einen sonst üblichen öffentlichen Durchgang verlangt und Autonome eine Hausbesetzung durchführen, kommt auch Benko ins Spiel: In der Hochblüte seiner später in den Sand gesetzten Signa erwirbt er 2017 die BAI und damit auch die Jagdschlossgasse. Und bringt 2021 die Kassa so richtig zum Klingeln: Denn so wie es war, wird das Areal um 18 Millionen Euro – und damit um 5,5 Millionen mehr – an die Grazer JSG (mit dem Bauträger Trivalue) weiterveräußert. Selbst wenn man die Inflation abzieht, bleiben immer noch rund 4 Millionen Gewinn in nur sieben Jahren – allein durch Weiterverkauf.

Danach geht es flott: Das Luxuswohnprojekt namens Floriette wird bis 2024 realisiert – mit Quadratmeterpreisen jenseits von 10.000 Euro. Wobei von dem laut Bauträger „revitalisierten Altbau“ bloß die Fassade der früheren Schule stehen bleibt und aus den demolierten Seitentrakten neue Stadtvillen mit je 14 Einheiten werden. Im Marketing-Sprech heißt das dann: ein „High-End-Wohnbau“ im „Private Park Living“ (mit bis zu 150 m² großen Domizilen bei generösen Raumhöhen von bis zu 3,60 Metern).

Betongold für Investoren

Extravagant ist auch die neue Eigentümerstruktur: Zugeschlagen haben nicht nur Wiener, sondern auffällig viele Investoren aus Zypern, der Schweiz, Osteuropa sowie Immobilienfirmen, die alle ihr Betongold hier angelegt haben. Unklar ist, ob diese Wohnungen heute wirklich genutzt werden.

All diese Umstände sorgen bei einem renommierten Hietzinger Immo-Experten, der nicht genannt werden will, für Zornesröte: „Man hat alles falsch gemacht, was man falsch machen kann: Statt die Fläche zu sichern, soziale Einrichtungen und leistbare Wohnungen zu schaffen, wurde das Areal ohne Zutrittsrecht für die Öffentlichkeit verscherbelt.“

Warum keine Schutzzone?

Die vertragliche Nachbesserungsklausel sei eine Chuzpe, weil sowieso dort nur Wohnbau sinnvoll sei; zudem bekräftigt er frühere Kritik von Denkmalschützern, dass der historische Bestand nicht über eine Schutzzonenwidmung gerettet worden sei. „Rundherum ist überall Schutzzone, nur das Gartenschloss soll es nicht wert gewesen sein?“ Das Ganze sei laut dem Fachmann jedenfalls ein „schwerer Fehler des roten Wiener Wohnbaus“ gewesen. Nachsatz: „Jeder kann sich selber denken, warum das so gelaufen ist.“

Wohnbaustadtrat war anno 2014 übrigens Michael Ludwig, der damals aufgrund akuten Mangels eine „Wohnbauoffensive“ ausrief – mit „14.000 in Bau befindlichen Wohneinheiten“, wie es von ihm im selben Jahr hieß. Damals wurde verdichtet und optimiert wo es nur ging, um in der Euro-Krise leistbaren Wohnraum in Wien zu schaffen. Bestes Beispiel: An der Reichsbrücke wurde ein Mega-Kino abgerissen, um dort die „Danube Flats“ mit 500 Eigentumswohnungen zu errichten. Und der grüne Koalitionspartner verlangte schon 2013, dass keine städtischen Grundstücke mehr verkauft werden dürfen. All das galt in der Jagdschlossgasse nicht.

Heute nicht mehr möglich

Ein Sprecher des heutigen Wohnbauressorts beteuert, dass der Verkauf einst vom KAV abgewickelt wurde – aber so heute nicht mehr möglich wäre: „Generell werden Grundstücksverkäufe durch die Stadt Wien nicht mehr angestrebt bzw. abgeschlossen. Wenn es zur Vergabe kleinerer Liegenschaften kommt, dann in der Form von Baurechtsvergaben.“

Im Nachhinein ist man also klüger – kann aber daraus keinen Nutzen mehr ziehen: Denn die jahrzehntelang bestehende öffentliche Nutzung der Grünfläche lässt sich nun nicht mehr herstellen, weil es ein Eingriff ins Eigentum wäre (und die Verkaufserlöse ja deutlich geschmälert hätte). Und gibt es noch eine Chance auf Nachzahlung? Nein, denn laut Baubehörde seien ausschließlich Wohnungen errichtet worden – womit jegliche Nachzahlung vertraglich ausgeschlossen ist.