Chronik | Wien
17.10.2017

Fehlender Brandschutz ist nicht viel "wert"

Urteile: OGH warnt vor Gefahren, schränkt aber Mietzinsminderung sehr ein

Der Oberste Gerichtshof (OGH) warnt vor der Gefährlichkeit von alten Stromleitungen, Heizungsanlagen und Wasserrohren, "die bekanntermaßen in Altbauwohnungen nach wie vor häufig anzutreffen sind". Man müsse streng hinterfragen, ob der Gebrauch einer betroffenen Wohnung – etwa durch mangelnden Brandschutz – beeinträchtigt oder gar ausgeschlossen ist. Und wie kann sich der Mieter dagegen wehren?

Er kann – zumindest theoretisch – einen Teil der Miete einbehalten und den Vermieter damit zwingen, die riskanten Anlagen zu sanieren. Besonders großzügig ist das Höchstgericht bei der Bewertung der Mietzinsminderung, die dem Mieter zusteht, allerdings nicht.

In einer Wiener Wohnung fiel die Gastherme aus und es gab einen Abgasrückstau. Man stellte fest, dass die Abgassammler im ganzen Haus sowie der Brandschutz mangelhaft sind. Durch Risse in der Schachtwand können Rauchgase in die Wohnung gelangen. Die nach den Normen erforderliche Dauer des Feuerwiderstandes von 90 Minuten könnte im Fall eines Brandes nicht erreicht werden. Der Mieter stellte die Zinszahlungen ein und blieb die Miete drei Jahre zu 100 Prozent schuldig. Der Vermieter klagte die Rückstände (18.000 Euro) ein.

Der OGH erachtete eine Mietzinsminderung von insgesamt 35 Prozent, davon lediglich 15 Prozent für den mangelnden Brandschutz, als angemessen. Der Mangel erhöhe "lediglich die Gefahr der Brandausbreitung um eine weitere Möglichkeit". Außerdem könnten Rauchgasmelder zur rechtzeitigen Warnung eingebaut werden.

Auch im Fall von riskanten elektrischen Anlagen steht dem Mieter grundsätzlich eine Mietzinsminderung offen. Allerdings muss er beweisen, dass die Benutzung der Wohnung dadurch tatsächlich eingeschränkt ist.

Kein Haarföhn

In einer Wiener Gemeindebauwohnung geht mangels Erdung von Steckdosen im Wohn- und Badezimmer Lebensgefahr aus. Die Gerichte entschieden trotzdem gegen eine Mietzinsminderung. Der Mieter könne sich damit behelfen, dass er im Badezimmer keinen Föhn verwendet und im Wohnzimmer schutzisolierte Leuchten aufhängt, die ihn vor Stromschlägen bewahren.

Und wie verhält es sich beim gesundheitsgefährdenden Trinkwasser aus den alten Bleirohren? Der Mieter ist nicht gezwungen, das Wasser vor dem Gebrauch abzukochen.

Aber wenn der Bleigehalt dadurch unter die zulässige Höchstkonzentration von 50 mg/l gesenkt werden kann, indem man das Wasser ein kurze Zeit rinnen lässt, schaut es mit einer Mietzinsreduktion schlecht aus.