Chronik | Österreich
20.03.2018

Mieten ist aktuell besser als kaufen

Eigentum, vor allem in den Städten, ist teuer geworden – ein Erwerb rechnet sich oft erst nach 30 Jahren.

Der größte Traum der Österreicher ist es, eine eigene Wohnung oder ein Haus zu besitzen. Zu diesem Schluss kommt eine Umfrage der Raiffeisen Bank. Tatsächlich lässt sich der Traum vom Eigenheim angesichts der hohen Immobilienpreise für viele Menschen nur mehr schwer realisieren. Dabei ist die Alternative zum Kauf, nämlich Miete, in vielen Fällen sogar attraktiver. Wohnungskäufer sitzen nämlich mehreren Irrtümern auf.

Kauf-Mythos

Irrtum Nummer Eins: Miete zu zahlen bedeutet, Geld zum Fenster hinauszuwerfen. "Ob der Mieter oder der Käufer nach zehn oder zwanzig Jahren vermögender dasteht, ist keineswegs von vornherein klar", sagt der Wiener Vermögensberater Martin Kwauka. Die einfache Überlegung, dass sich ein Kauf lohnt, wenn die Monatsrate für die Bank nicht höher als die Miete ist, greift jedenfalls zu kurz.

Zu Beginn einer Kaufüberlegung muss viel eher die Frage stehen, zu welchem Preis erworben wird und wie hoch die Miete im Vergleich dazu wäre. Laut Daten der Wirtschaftskammer Österreich stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in den vergangenen zehn Jahren in ganz Österreich im Durchschnitt um fast 30 Prozent. Zwar zogen auch die Mieten an, doch bei Weitem nicht so stark: Im frei finanzierten Bereich gab es ein Plus von 26 Prozent. Allerdings hat der große geförderte Mietsektor, der zwei Drittel des Mietmarktes umfasst, zusätzlich eine stabilisierende Wirkung. Fazit: Die Relation zwischen Kauf und Miete spricht derzeit eher für Miete – das zeigen auch einschlägige Kennzahlen wie der Kauf-Miet-Indikator (siehe Grafik).

Diese Kennzahl zeigt, wie teuer ein Kaufpreis im Verhältnis zur Miete ist. Dabei wird errechnet, wie viele Jahre eine Wohnung gemietet werden könnte, bis der Kaufpreis erreicht ist. Unter 20 Jahren ist Kauf, über 20 Jahren Miete empfehlenswert. Laut Immobilienscout24 liegt das Kauf-Mietverhältnis in Wien derzeit bei 31,4. Im Schnitt könnte man also über 31 Jahre mieten, bevor der Kaufpreis erreicht ist. Einen Wert unter 20 erreichen unter den Landeshauptstädten nur St. Pölten und Eisenstadt.

Mehr Neubautätigkeit

Als Kaufargument werden auch die steigenden Immobilienpreise vorgebracht. Käufer partizipieren von dieser Wertsteigerung und können nach dieser Logik eigentlich nichts falsch machen. Doch wer sagt, dass diese Entwicklung immer weitergeht? Daten aus der Österreichischen Nationalbank zeigen, dass die Preisanstiege in den vergangenen vier Quartalen deutlich langsamer verliefen, sogar negativ waren. In Wien etwa läuft der Bau neuer Wohnungen auf Hochtouren. "Durch das höhere Wohnungsangebot stabilisieren sich die Preise", sagt Michael Pisecky, Chef des Maklerunternehmens sReal.

Ähnlich ist es mit den derzeit niedrigen Zinsen. Die Europäische Zentralbank wird über kurz oder lang den Leitzins anheben. Das bedeutet, dass Wohnungskredite teurer werden. "Wer eine Immobilie kauft, sollte sich auch mit weniger günstigen Szenarien wie höheren Zinsen oder Arbeitslosigkeit auseinandersetzen", rät Clemens Mitterlehner, Chef der ASB Schuldnerberatungen. Oft würde die Rechnung dann nämlich ganz anders aussehen.

Was beim Immobilien-Kauf zu beachten ist

Zinsen Die Niedrigzinsphase wird zu Ende gehen. Das bedeutet: Kredite werden irgendwann teurer. Schon jetzt sollte man für einen Immobilienkauf mind. 30 Prozent Eigenkapital haben.

Immobilienpreise Auch wenn die Eigentumspreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, muss das nicht immer so bleiben. Dazu kommt, dass das Wohnungsangebot wächst – und auf die Preise drückt.

Laufende Kosten Küche, Bad, Lift: alles nützt sich ab. Eigentümer müssen für den Werterhalt stets investieren.

„Wer flexibel bleiben will, der sollte mieten“

KURIER: Welche Argumente spielen bei der Kaufen-oder-Mieten-Frage eine Rolle?
Sandra Bauernfeind: Entscheidend ist, wie die Lebensplanung für die nächsten Jahre aussieht. Für junge Familien, die wissen, dass sie die nächsten Jahre an einem bestimmten Ort leben werden, ist ein Kauf ratsam. Wer flexibel bleiben will, der sollte hingegen eher mieten.

Warum?
Die Nebenkosten beim Kauf machen rund zehn Prozent des Kaufpreises aus. Darunter fällt etwa die Gebühr für den Grundbucheintrag. Diese Kosten rechnen sich erst nach ein paar Jahren, je nach Lage und Preisentwicklung.

Beobachten Sie einen Trend zur Miete oder zum Kauf?
Ich sehe beides. Die Preise für Eigentum entwickeln sich sehr gut – man kann eigentlich nicht verlieren. Mieter hingegen können ihre Ausgaben besser kalkulieren, weil sie sich nicht wie Eigentümer an Hauserhaltungskosten, die manchmal nicht planbar sind, beteiligen müssen.

Sind Sie selbst Mieterin oder haben Sie gekauft?
Derzeit miete ich eine Wohnung. Eine meiner beiden Töchter ist gerade ausgezogen. Ich möchte die nächsten Jahre flexibel bleiben.