Können Verwaltungskosten weiterverrechnet werden?
Eigentümergemeinschaft
Ich bin Mieterin in einem Mischhaus und möchte meinen Balkon verglasen. Die Genossenschaft hat eingewilligt und auch die Zustimmung der anderen Eigentümer habe ich bereits eingeholt – bis auf eine Ausnahme: Die fehlende Person ist nie anzutreffen, eine Telefonnummer ist nicht bekannt. Ist diese eine Unterschrift entscheidend? Was kann ich tun, wenn die Person nicht auffindbar ist? Sandra Cejpek: Durch die Verglasung wird nicht nur das Aussehen des Hauses verändert, sondern es müssen auch Allgemeinflächen in Anspruch genommen werden. Hierfür ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig. Bedarf das Vorhaben auch einer baubehördlichen Bewilligung, setzt diese in Wien ebenfalls die Zustimmung sämtlicher Eigentümer voraus. Ist es, warum auch immer, nicht möglich, die Zusage aller aufzubringen, muss die fehlende Unterschrift durch entsprechenden Antrag beim zuständigen Bezirksgericht ersetzt werden.
Verwaltungskosten
Wohnrechtsexpertin Sandra Cejpek https://images.kurier.at/cejpek_christandl.jpg/446.190 Jürg Christandl Sandra Cejpek Sandra Cejpek: Sofern es sich beim Mietobjekt um eine Eigentumswohnung in einem Gebäude handelt, das nach 8. 5.1945 neu errichtet wurde, können die Kosten der Hausverwaltung im Rahmen der Betriebskosten den Mietern dann frei verbunden werden, wenn sich das Objekt nicht im Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) befindet und daher auch nicht die Bestimmungen zu den Betriebskosten Anwendung finden. Im Falle der Vollanwendung des MRG ist die Weiterverrechnung der Verwaltungskosten auf die dort geregelten Verwaltungskostenpauschalen, die alljährlich valorisiert werden, der Höhe nach gedeckelt.
Schadenersatz
Ich wohne in einer Wohnhaus-Eigentumsanlage mit mehr als 200 Parteien. Bei einem größeren Rohrgebrechen erlitt ein Eigentümer einen Schaden, der ihm von der Gebäudeversicherung nicht zur Gänze ersetzt wurde (Abzug alt für neu). Daraufhin klagte er die Miteigentümer. Ist das zulässig? Sandra Cejpek: Zunächst ist abzuklären, ob der Schaden aufgrund einer der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnenden Anlage entstanden ist, oder aber durch ein Rohrgebrechen innerhalb eines Eigentumsobjektes verursacht wurde. Je nachdem ist dann entweder die Gemeinschaft oder aber der jeweilige Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen. Entstand der Schaden aufgrund einer Zuleitung zu einer der Wohnungen, ist prinzipiell die Eigentümergemeinschaft ersatzpflichtig, sofern auch die sonstigen Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch vorliegen. Gewöhnlich ersetzen Versicherungen jeweils einen Zeitwert des geschädigten Guts und nicht den Neuanschaffungswert; der Geschädigte soll nicht besser gestellt werden als vor dem Schaden. Ob die Klagsführung zulässig ist, hängt somit vom Einzelfall ab.
Mietzinsminderung
Mein Sohn hat im Jänner eine schlüsselfertige Genossenschaftswohnung bezogen. Die anderen Mieter verrichten laufend noch offene Arbeiten (z. B. Kücheneinbauten), die großen Lärm verursachen. Da die Wohnungen peu à peu vermietet werden, ist davon auszugehen, dass der Lärm andauern wird, bis alle Einheiten belegt sind. Kann ich eine Mietzinsminderung geltend machen? Zudem ist die Körperschallübertragung sehr schlecht. Man kann die Gespräche der Nachbarn über- und unterhalb mitanhören. Ist das üblich oder liegt hier ein Baumangel vor? Sandra Cejpek: Inwieweit ein Mietzinsminderungsanspruch besteht, hängt von der Intensität der Lärmbelästigung ab. Im Falle eines Erstbezuges einer Genossenschaftswohnung muss bis zu einem gewissen Grad damit gerechnet werden, dass noch notwendige Adaptierungsmaßnahmen stattfinden, die mit entsprechender Lärmbelästigung einhergehen. Jedenfalls sollte die Hausverwaltung entsprechende Informationspflichten wahrnehmen, sollten diese Arbeiten zu den Abend-und Nachtruhezeiten oder am Wochenende stattfinden. Im Fall der extremen Körperschallübertragung kann durchaus ein Baumangel vorliegen. Es sollte daher, zumal es sich um einen Erstbezug handelt, jedenfalls die Hausverwaltung bzw. der Vermieter hierüber informiert werden, da dieser gegebenenfalls noch Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauunternehmen geltend machen kann.
Nächster Termin
Rechtsanwalt Thomes Sochor (Kanzlei Scheuch & Sochor) Montag, 13. Juni 2016, 10 bis 11 Uhr.
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