Warum bei Immobilien in Wien die Preise an der Decke sind

Der Preisauftrieb bei Immobilien hat sich laut Oesterreichischer Nationalbank (OeNB) auch 2018 fortgesetzt. Die Bundesländer holten zwar auf, in Wien sind Wohnungen mit 23 Prozent aber deutlich stärker überbewertet als in Gesamtösterreich mit 13 Prozent. Diese Werte für das vierte Quartal 2018 stellen gegenüber dem Vorquartal einen leichten Rückgang dar, teilte die Notenbank am Freitag mit.

"In einer längerfristigen Perspektive weicht die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien - insbesondere in Wien - jedoch in zunehmendem Maß von den im OeNB-Fundamentalpreisindikator abgebildeten Erklärungsfaktoren ab und deutet auf eine Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes hin, auch wenn im letzten Quartal eine Stabilisierung stattfand", erklärte die OeNB in ihrem am Freitag veröffentlichten Bericht zum Immobilienmarkt. Die Nationalbank veröffentlicht diesen seit Ende 2018 vierteljährlich, um eine mögliche Blasenbildung im Auge zu behalten.

Anlagemöglichkeit

Schon 2017 waren die Wohnimmobilien in Wien mehr als 20 Prozent überbewertet. Damals hieß es seitens der Notenbank, man sehe keine Blasenbildung, weil die Preise von einem sehr niedrigem Niveau ausgegangen sind. Wegen der niedrigen Zinsen als Folge der Finanzkrise haben viele auf der Suche nach Anlagemöglichkeit in "Betongold", also in Immobilien, investiert und damit das Wohnen verteuert. Die Europäische Zentralbank (EZB) hält ihren Leitzins bereits seit März 2016 auf dem Rekordtief von 0,0 Prozent.

Im vierten Quartal stiegen die Kaufpreise laut OeNB österreichweit im Jahresabstand um 7,1 Prozent, nach 8,0 Prozent im dritten Quartal. Während die Immobilienpreise in den Bundesländern ohne Wien im vierten Quartal 2018 um 8,2 Prozent im Jahresvergleich, nach 9,7 Prozent im dritten Quartal, kletterten, war der Preisanstieg in Wien mit 6,4 Prozent etwas moderater, heißt es in der Analyse. Für das Gesamtjahr 2018 ergab sich demnach für das gesamte Bundesgebiet eine Steigerungsrate im Vorjahresvergleich von 6,8 Prozent, nach 3,8 Prozent im Jahr 2017. Dabei sei der Preisauftrieb in den Bundesländern ohne Wien mit 8,4 Prozent deutlich stärker ausgeprägt gewesen als in Wien mit 5,2 Prozent.

Wohnbau

Die Wohnbautätigkeit entwickelte sich 2018 wie schon im Vorjahr dynamisch. 2017 wurden laut Statistik Austria rund 60.200 Wohnungen fertiggestellt; 2018 waren es nach OeNB-Schätzungen um rund 6.500 mehr. Die gesunkene Anzahl von Baubewilligungen nach dem Rekordjahr 2017 deute jedoch auf ein Auslaufen des Baubooms hin. Gleichzeitig schwächte sich die Wohnungsnachfrage - nach ihrem Höhepunkt im Jahr 2016 mit 71.500 Wohnungen - deutlich ab und lag 2018 bei 45.400.

Damit gehe der Nachfrageüberhang, der im Jahr 2016 noch bei 64.000 fehlenden Wohnungen lag, auf 31.000 Wohnungen zurück. Österreichweit dürfte der Nachfrageüberhang bis zum Jahr 2020 abgebaut sein, prognostiziert die OeNB. Für Wien sei jedoch auch im Jahr 2020 weiter mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen.

Kredite

Das Wachstum der Wohnbaukredite an private Haushalte war zu Beginn des heurigen Jahres laut Nationalbank weitgehend stabil und betrug demnach im März 2019 im Vorjahresvergleich 5,0 Prozent. Zwar seien die Kreditrichtlinien für die Aufnahme von Wohnbaukrediten im ersten Quartal 2019 leicht verschärft worden, die Kreditzinsen sanken aber trotzdem bis zuletzt weiter und waren im März 2019 mit 1,77 Prozent um 5 Basispunkte niedriger als vor Jahresfrist.

Der effektive Jahreszinssatz für Wohnbaukredite, der die Gesamtkosten eines Kredits - bestehend aus der Zinskomponente und sonstige (mit dem Kredit verbundene) Kosten - abdeckt, war im Februar 2019 mit 2,21 Prozent hingegen minimal höher als vor Jahresfrist. Der Anteil variabel verzinster Kredite am Neukreditgeschäft lag im Durchschnitt der letzten zwölf Monate bis März 2019 bei 45,4 Prozent, gegenüber 51,1 Prozent im Vergleichszeitraum des Vorjahres.