Signa-Partnerschaft kam Bundesimmobiliengesellschaft teuer zu stehen

Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) hat sich mit der Signa-Unternehmensgruppe auf ein Abenteuer eingelassen, das der staatlichen Immobiliengesellschaft teuer kam, geht aus dem aktuellen Rechnungshof-Bericht hervor. Gemeinsam mit Signa sollte das Immobilienprojekt Vienna Twentytwo errichtet werden - allerdings kam es hier zu Unstimmigkeiten zwischen den früheren Partnern. Die Errichtungskosten verdoppelten sich fast auf rund 412 Mio. Euro, die Rendite schrumpfte.

Die BIG-Tochter Austrian Real Estate Development (ARE Development) entwickelte gemeinsam mit Signa das Immobilienprojekt Vienna Twentytwo im 22. Wiener Bezirk. Dafür wurden 16 Gesellschaften gegründet, an denen die ARE jeweils zu 49 Prozent und die Signa-Tochter Forum Donaustadt Holding zu 51 Prozent beteiligt waren. Projektstart war 2016, die Fertigstellung war für das Jahr 2022 geplant.

Schon Projektstart nicht optimal

Allerdings verlief die Partnerschaft, die im Jänner 2024 beendet wurde, alles andere als harmonisch. Dabei verlief bereits der Projektstart nicht optimal. Der Rechnungshof kritisierte, dass der ARE zwar zu Beginn im Jahr 2016 Unterlagen vorlagen, wonach Signa wirtschaftlich und technisch in der Lage sei, das Projekt umzusetzen, es jedoch keine standardisierte Risikobeurteilung gab. Bei einer längerfristigen Geschäftsbeziehung müsste diese "streng und umfassend" sein, so der Rechnungshof. Denn bei einer Insolvenz des privaten Partners könne der öffentliche Partner das gesamte Projektrisiko zu tragen haben. Zwei Jahre später habe man die standardisierte Prüfung der Projektpartner eingeführt, merkte die ARE in einer Stellungnahme an. Mittlerweile habe man sogar nachgeschärft und eine vertiefende Prüfung etabliert.

Im Jahr 2023 zeichneten sich bereits die wirtschaftlichen Probleme der Signa-Gruppe ab und die ARE Development übernahm Anfang 2024 die Anteile des Partners - was vom Rechnungshof durchaus positiv bewertet wurde.

Fällige Kreditrate

Bereits zuvor erwies sich die Zusammenarbeit schwierig, wie der Rechnungshof in seinem Bericht anmerkt. So habe Signa immer wieder darauf gedrängt, die Mindesteigenkapitalquote von 8 Prozent bei den Projektgesellschaften zu unterschreiten. Dabei sei diese Eigenkapitalquote nach Ansicht der Prüfer ohnehin niedrig angesetzt. Von 2016 bis 2024 konnten dennoch sechs operativ tätige Projektgesellschaften insgesamt neunmal die Mindesteigenkapitalquote nicht erfüllen.

Außerdem kam es bei der Verwertung der Bauteile 1, 3 und 4 von insgesamt sechs Gebäuden zu Diskrepanzen: Signa präsentierte einen Interessenten, ARE bestand - wie im Kooperationsvertrag vereinbart - auf ein Bieterverfahren. Signa führte dies ohne Zustimmung der ARE durch - und den Zuschlag erhielt der zuvor präsentierte Interessent. Zwischen Signa und dem Käufer der Liegenschaft bestanden laut Rechnungshof geschäftliche Beziehungen.

Bei dem weitgehend über Fremdkapital finanzierten Projekt wurde zudem von einer der 16 Gesellschaften ein Gesellschafterdarlehen von 18 Mio. Euro an die beiden Partner zurückgezahlt. Dabei war der finanzielle Handlungsspielraum der Gesellschaft eingeschränkt sowie die Bautätigkeit noch nicht abgeschlossen. Signa konnte Ende 2023 ihren Anteil an einer fälligen Bankenkredittranche nicht mehr bezahlen.

ARE zahlt Signa aus

Im Jänner 2024 übernahm die ARE Development daher die Anteile der Signa an diesem Projekt und die Wege von ARE Development und der Forum Donaustadt Holding trennten sich - vorübergehend. Denn mit September 2024 übernahm der ARE-Aufsichtsrat Markus Neurauter, Multi-Geschäftsführer in der Signa-Gruppe, die Geschäftsführung der Forum Donaustadt Holding.

Die Übernahme der Signa-Anteile an dem Immobilienprojekt zog jedoch Probleme mit sich: Da die Strukturen zur Abwicklung des Projektes fehlten, griff man auf 70 Konsulenten und Dienstleister zurück. Ein ehemaliger Projektleiter der Signa wurde ebenfalls eingebunden - umgerechnet auf eine Vollzeitstelle erhielt er das 1,5-fache Gehalt eines Geschäftsführers der BIG beziehungsweise der ARE.

Die prognostizierten Errichtungskosten stiegen durch Verzögerungen bei der Bauzeit, Baupreissteigerungen sowie eine mangelhafte Planungs- und Ausschreibungsqualität von Jänner 2018 bis August 2024 von 212,55 Mio. Euro auf 412,21 Mio. Euro. Die Finanzierungskosten schnellten von 4,99 Mio. auf 36,66 Mio. Euro in die Höhe. Anfangs ging man bei diesem Projekt von 6,97 Prozent Rendite aus, mittlerweile liege die Rendite bei mageren 1,46 Prozent.