Kompromissidee für Wohnungsmarkt: "Ortsübliche Vergleichsmieten"

Wie in Österreich schon seit 1917 in unzähligen Mietrechtsreformen der Wohnungsmarkt „systematisch ruiniert“ und „nichts daraus gelernt“ wurde, zeigt die wirtschaftsliberale Agenda Austria in einer neuen Arbeit auf. Anlass ist die kommende, von Agenda-Ökonom Jan Kluge kritisierte „Mietpreisbremse“ für den unregulierten Markt.

Hintergrund ist: Der Nationalrat wird aller Voraussicht nach noch heuer beschließen, dass die Mieten 2026 nur um ein Prozent und 2027 nur um zwei Prozent angehoben werden dürfen – unabhängig von der Höhe der Inflation. Danach gilt eine maximale Anhebung um drei Prozent pro Jahr. Fällt die Inflation höher aus, dann soll davon maximal die Hälfte auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Was SPÖ-Chef Andreas Babler als seinen Erfolg feiert und Mieter naturgemäß freuen dürfte, werde „potenziellen Investoren die Sorgenfalten auf die Stirn treiben“. Man müsse sich zwar um die Investoren „zum Glück keine Sorgen machen“, sagt Kluge. 

Denn sie könnten jederzeit in London, Frankfurt oder Warschau investieren. Dann aber werde es hierzulande zu einem weiteren Rückgang des Wohnungsneubaus führen.

Seit Zinswende

Mit der Zinswende 2023 sei der Einbruch gekommen. Seitdem werden oft weniger als 10.000 Wohnungen pro Quartal baubewilligt, in früheren Jahren waren es häufig 15.000 und mehr. Und was heute nicht bewilligt und nicht gebaut wird, fehle morgen am Markt. Kluge: „Wegen der steigenden Nachfrage werden bei geringem Angebot die Mieten weiter steigen. Und die Vermieter werden versuchen, die Mietpreisbremse zu unterlaufen, indem sie ausschließlich befristet vermieten, um das Inflationsrisiko zu minimieren.“

Der Agenda-Experte schlägt als Ausweg und Kompromiss zwischen Mietern und Vermietern ein „Vergleichsmietensystem“ vor, wie es in Deutschland, Frankreich oder den Niederlanden bereits existiert.

Das System funktioniert grob vereinfacht auf Basis eines amtlichen Mietspiegels, bei dem jeder Vermietungsvorgang erfasst wird, um die ortsüblichen Preise je nach Baujahr, Zimmeranzahl, Ausstattung etc. je Wohnung zu ermitteln. Berücksichtigt werden dabei Neuvermietungen ebenso wie die Bestandsmieten der letzten vier Jahre.

Dabei ist jede Neuvermietung grundsätzlich frei, der Vermieter darf – zu seinem Vorteil – verlangen, was der Markt hergibt. Sind die Mieter aber einmal eingezogen, arbeitet das System eher für sie. Denn Erhöhungen der Bestandsmieten sind dann mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Kluge: „Genau genommen ist das Vergleichsmietensystem also nicht nur eine Mietpreisbremse; im Bestand ist es sogar ein Deckel.“