ÖVP zu Wohnpaket: "Wir greifen nicht in die Mietpreisbildung ein"

Aktuell liegt das Miet- und Wohnpaket der Bundesregierung zur Begutachtung auf. Idealerweise bis zum Jahresende, möglicherweise aber auch erst im Jänner soll es im Plenum des Nationalrats vorgelegt werden, sagt ÖVP-Finanzsprecher Andreas Ottenschläger. "Das Ziel wäre noch heuer, aber wir lassen uns nicht hetzen", so Ottenschläger am Montagabend vor Journalisten. Vorgesehen ist, dass die neuen Regelungen bereits mit Anfang 2026 in Kraft treten.

Vorausgegangen seien "sehr herausfordernde Verhandlungen", sagte Ottenschläger. Kernstücke des Pakets sind die Wertsicherung von Mietverträgen sowie eine Bremse beim Anstieg der freien Mieten. Das geplante Mieten-Wertsicherungsgesetz sieht erstmals eine gesetzliche Wertsicherung für Wohnungsmietverträge vor. Damit gemeint ist das Verhältnis zwischen einer Leistung - wie der Bereitstellung einer Wohnung - und der Gegenleistung, etwa in Form des Mietzinses. "Damit wird Rechtssicherheit wieder hergestellt", sind sich Ottenschläger und ÖVP-Wohnbausprecher Norbert Sieber einig.

Zuvor hatten zwei Sprüche des Obersten Gerichtshofs (OGH) aus dem Jahr 2023 für Irritation gesorgt. Sie legten Vorgaben fest, wie Wertsicherungsvereinbarungen für Wohnungsmietverträge formuliert sein müssen. Bei Nichterfüllung dieser Bestimmungen wäre die Möglichkeit einer Wertsicherung weggefallen. Im Extremfall wären damit sämtliche vorgenommenen Mietanpassungen ungültig gewesen. Die Erhöhungen hätten somit im Extremfall bis zu 30 Jahre lang zurückgefordert und auf dem ursprünglichen Nominalwert eingefroren werden können.

Novelle bringt laut ÖVP Rechtssicherheit

Mit dem Wertsicherungsgesetz würden nun negative Folgen dieser Bestimmung "repariert", unterstreichen Ottenschläger und Sieber. Das neue Gesetz bringe Rechtssicherheit und "eine faire Balance zwischen Mietern und Vermietern". Rechtliche Basis ist eine Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs (VfGH) vom 11. Juli 2025. Darin bestätigt der VfGH, dass eine Wertsicherung per se nicht verfassungswidrig sei, sondern dem legitimen Interesse eines Unternehmers diene. Angesichts einer fehlenden klaren Judikatur über die Gültigkeit zu viel bezahlter Wertanpassungen haben sich die Regierungsparteien auf eine Frist von fünf Jahren geeinigt.

Schon jetzt sei die Unsicherheit am Markt groß, betonen die beiden ÖVP-Politiker. Denn "ein Aushebeln des Wertsicherungsanspruchs hätte fatale wirtschaftliche Folgen" für viele Vermieter, Investoren einschließlich Pensionskassen, den Finanzsektor sowie für die Bautätigkeit auf dem Mietwohnungssektor. Dazu kämen noch Auswirkungen auf notwendige Umstellungen mit Blick auf das Erreichen der Klimaziele.

Ganz wichtig sei der ÖVP gewesen, dass mit der Neuregelung nicht in die Mietpreisbildung eingegriffen werde, unterstreicht Ottenschläger. Auch wenn das teilweise, fälschlich so dargestellt werde. 

Begrüßenswert ist für ihn auch die Linderung der vorgesehenen Mietpreisanstiege durch eine teilweise Entkoppelung der automatischen Anpassung an die Inflation. Demnach erhöht - oder vermindert - sich die Miete per 1. April um die Inflationshöhe des Vorjahres - allerdings nur bis zu einer Höhe von 3 Prozent. Im Fall einer höheren Teuerung wird der Teil über 3 Prozentpunkten lediglich zur Hälfte berücksichtigt. So zum Beispiel würde bei einer Vorjahresteuerung von 4 Prozent die Miete nur um 3,5 Prozent steigen. Bei einem Anstieg des Verbraucherpreisindex um 5 Prozent betrüge der Mietanstieg lediglich 4 Prozent.

Untergrenze für befristete Mietverträge künftig bei fünf Jahren

Von dieser Regelung sind bisher nur freie Mieten betroffen. Die Steigerung von reglementierten und sogenannten "angemessene" Mieten ist für 2026 mit 1 Prozent und für 2027 mit maximal 2 Prozent begrenzt. Unter die "angemessene" Mietzinsbildung fallen laut Mieten-Wertsicherungsgesetz Geschäftsraummieten, Neubauten nach dem 8. Mai 1945, denkmalgeschützte Gebäude mit Eigeninvestitionen des Vermieters, Wohnungen über 130 Quadratmeter sowie unbefristete Mietverhältnisse mit schriftlicher Vereinbarung nach einem Jahr.

Zudem sieht der Gesetzesentwurf längere Mindestbefristungen befristeter Mietverträge vor. Statt wie bisher drei Jahre soll somit die kürzeste Befristung eines Mietvertrags fünf Jahre dauern. Auch aus Sicht der Vermieter wäre eine längere Vermietungsdauer wünschenswert, sagt Sieber. Denn "jeder Vermieter ist froh über gute Mieter".

Die Regierung bekennt sich weiters zur ökologischen Sanierung des Altbestandes. Hier soll eine Expertengruppe bis Frühjahr ein Modell ausarbeiten.