Zeit der Abrechnung: Die Betriebskosten

Zwischen bunten Postkarten mit Urlaubsgrüßen, Rechnungen und Werbung sollte sich in den nächsten Wochen auch ein Kuvert der Hausverwaltung verstecken. Bis 30. Juni muss nämlich die Verwaltung die Betriebskostenabrechnung legen. Die meisten Bewohner bekommen die Abrechnung per Post zugeschickt. Doch das ist eine Fleißaufgabe der Verwaltung, Pflicht ist nur ein Aushang im Haus. Wer es genau wissen will, kann auch Einsicht in die Belege nehmen.

Gegenüberstellung: Zahlungen versus Kosten

In der Jahresabrechnung werden die monatlichen Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt. Daraus kann sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergeben. Bis spätestens zwei Monate nach der Rechnungslegung muss die Betriebskostenbilanz ausgeglichen werden: Wer zu diesem Zeitpunkt Mieter ist, profitiert also entweder vom Guthaben oder muss die Nachzahlung überweisen -, auch wenn er gerade erst eingezogen ist.

Höhe der Kosten variert

Die Höhe der Betriebskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab: Eine große Gartenanlage oder ein gemeinsamer Pool, ein Lift oder eine Waschküche machen sich natürlich in der Abrechnung bemerkbar. In großen Anlagen muss der Einzelne weniger ausgeben als in kleinen Zinshäusern, weil die verbrauchsunabhängigen Kosten (etwa für die Versicherung) proportional niedriger sind. "Die größten Brocken sind die Hausreinigung und die Gebäudeversicherung", sagt Hausverwalter Udo Weinberger von Weinberger Biletti. "Am meisten diskutiert wird aber über Müll und Wasser." Dabei könnten die Bewohner gerade diese beiden Positionen durch ihr Verhalten beeinflussen. "Man zahlt nicht nach der Müllmenge, sondern nach der Anzahl der Tonnen. Wenn die immer nur halb voll sind, sollte man das der Verwaltung melden, damit eine entfernt wird", rät Weinberger.

Die Mietervereinigung prüft

Die Mietervereinigung wertet jedes Jahr rund 1500 Betriebskostenabrechnungen des Vorjahres aus. Im Jahr 2010 haben Bewohner in Wien im Durchschnitt 1,64 Euro netto pro Quadratmeter gezahlt, in einem Haus mit Lift 1,81 Euro. Leider gibt es immer wieder überhöhte Positionen oder Ausgaben, die in der Abrechnung nichts verloren haben. Spesen, Bearbeitungsgebühren, Prozesskosten und Erhaltungsarbeiten dürfen nämlich nicht als Betriebskosten verrechnet werden. Ein häufiger Streitpunkt ist der Lift: Der Aufzug gehört zu den Gemeinschaftsanlagen, die vom Vermieter zu erhalten sind. Daher muss der Vermieter auch die Reparaturkosten zahlen. Lediglich die eigentlichen Betriebskosten des Aufzuges und die Wartungs- oder Servicekosten müssen die Mieter übernehmen. Gibt es Ungereimtheiten, sollte man als Erstes mit der Hausverwaltung darüber reden. Wer dennoch an der Richtigkeit der Abrechnung zweifelt, kann diese bei einer Mieterschutzorganisation überprüfen lassen.

Bei Fehlern wird zurückgezahlt

Wenn die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt (klassische Altbauwohnungen, die vor 1953 errichtet wurden), kann man die Betriebskostenabrechnung auch bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Im MRG ist genau geregelt, welche Ausgaben zu den Betriebskosten gehören (siehe Kasten rechts). Sollten sich Fehler eingeschlichen haben, müssen den Mietern die zuviel geleisteten Beträge anteilig zurückgezahlt werden. Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern, Neubau-Eigentumswohnungen oder Dachgeschoßwohnungen können sich nicht auf das MRG berufen. In diesem Fall wird im Vertrag vereinbart, welche Posten weiterverrechnet werden. Bei Ungereimtheiten können sich Mieter an das Bezirksgericht wenden. Einen Antrag bei Gericht sollte man aber nur einbringen, wenn man sich seiner Sache wirklich ganz sicher ist. Wer hier verliert, muss nämlich die Verfahrens- und die Anwaltskosten zahlen - und zwar sowohl die eigenen als auch die des Gegners.

Diese Kosten müssen Mieter zahlen

Folgende Posten darf die Hausverwaltung dem Mieter verrechnen:

Wasserversorgung
Rauchfangkehrer
Kanalräumung
Müllabfuhr
Entrümpelung herrenloser Sachen
Schädlingsbekämpfung
Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses (Stiegenhaus, Hof)
Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung
Weitere Versicherungen wie
Sturmschaden und Glasbruch,
wenn die Mehrheit zustimmt
Verwaltungskosten
Hausbesorger oder Hausbetreuung (Hausreinigung)
Öffentliche Abgaben
Gemeinschaftsanlagen (z. B. Lift,
Waschküche, Grünanlagen)

Wohntelefon: Haben Sie Fragen zu Ihren Betriebskosten?

Am Dienstag (14. Juni 2011) beantwortet Hausverwalter Udo Weinberger am KURIER-Wohntelefon von 10 bis 11 Uhr Ihre Fragen zur Betriebskostenabrechnung. Der Wohnrechtsexperte hilft natürlich auch bei allen anderen Themen rund um Kauf, Miete und Verwaltung.
Tel: 01/52 65 760

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