© KURIER/Jürg Christandl

Wohntelefon
06/07/2016

Zählt der Lift eines einzelnen Eigentümers zu den Betriebskosten?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diese Woche: Udo Weinberger – ÖVI-Vorstand und Geschäftsführer der Hausverwaltung Weinberger Biletti.

von Mario Kopf

Ich habe eine Eigentumswohnung im Parterre. In unserem Haus gibt es eine Dachgeschoß-Maisonette, die einen eigenen Lift besitzt, der ausschließlich diesem Nutzer zugänglich ist. Dieser wird jedoch bei der Betriebskostenabrechnung als Position für alle Eigentümer verrechnet. Ist dies wirklich zulässig?

Solange nicht durch schriftliche Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer der Immobilie festgelegt wurde, dass die Kosten auf andere Weise verrechnet werden und auch durch das Gericht keine andere Verteilung festgelegt wurde, ist dies nicht nur zulässig, sondern der einzig richtige Weg. In Ihrem Fall ist es eher unwahrscheinlich, dass eine Vereinbarung zwischen sämtlichen Eigentümern getroffen werden wird. Sie können allerdings auch als Einzelner bei Gericht die Festsetzung eines abweichenden Verteilungsschlüssels beantragen.

Ich bin seit 37 Jahren Eigentümer einer Penthouse-Wohnung mit einem Anteil von 9,7 Prozent an der Liegenschaft. Diese umfasst zehn Wohneinheiten und wurde an einen Gesamteigentümer verkauft, der diese neu ordnen und mir nun 23 Prozent der Betriebskosten verrechnen will. Darf er das?

Die Verteilung der Kosten der Eigentümergemeinschaft ist weder eine Frage der Festlegung durch Mehrheiten noch durch den Verwalter. Grundsätzlich sind alle Positionen nach den Grundbuchsanteilen zu kalkulieren. Es können allerdings sämtliche Miteigentümer eine schriftliche Vereinbarung treffen, die einen anderen Verteilungsschlüssel festlegt. Oft geschieht dies bereits im Wohnungseigentumsvertrag, kann aber auch später jederzeit abgeschlossen werden. Eine solche kann dann auch noch nachträglich im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Als letzte Möglichkeit sieht das Gesetz noch die Festlegung durch das Gericht auf Antrag eines oder mehrere Miteigentümer vor, etwa, wenn Sie an Gemeinschaftsanlagen gar nicht teilnehmen können.

Ich vermiete meine Eigentumswohnung. Die Betriebskosten sind in der Miete inkludiert, allerdings extra aufgelistet. Kann ich diese im Rahmen meiner Einkommensteuererklärung absetzen? Und was gilt für die Rücklagen?

Sie können die Ihnen durch die Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellten Betriebskosten in der Einkommensteuererklärung absetzen. Wenn Sie diese gesondert (möglicherweise auch nur zum Teil) an Ihren Mieter weiterverrechnen, sind auch diese Einnahmen entsprechend aufzunehmen. Die Beiträge zur Rücklage sind Ansparungen und können nicht angesetzt werden. Allerdings können Sie dies bei auf Ihren Anteil entfallenden Ausgaben aus der Rücklage tun.

Während der Sanierung unserer Wohnhausanlage ist eines der beiden Geschäftslokale in Konkurs gegangen. Die Schulden betragen 60.900 Euro, die auf unserem Konto fehlen. Wir wissen allerdings nicht, ob es bei diesem Stand geblieben ist – möglicherweise sind vorher bereits Betriebskosten nicht bezahlt worden. Die Hausverwaltung schweigt, der Eintrag im Grundbuch ist gelöscht. Wie können wir erfahren, wie viele Schulden tatsächlich angehäuft wurden und was ist dagegen zu tun?

Die Frage besteht aus zwei sehr wesentlichen Teilen: Der Verwalter ist verpflichtet, eine Abrechnung zu legen. Diese hat auch den Zweck aufzuzeigen, wer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht in vollem Umfang nachgekommen sind. Diese Information soll auch als Warnung dienen, da subsidiär die Eigentümer für die Zahlungsverpflichtung der Gemeinschaft aufkommen müssen. Wesentlich im vorliegenden Fall ist aber auch, dass der Verwalter nicht nur Hinweise geben muss, sondern sogar verpflichtet ist, aktiv die Forderungen gegen die Wohnungseigentümer einholbar zu machen. Darunter fällt auch die klagsweise Einbringung samt Geltendmachung eines Vorzugspfandrechts, das die Forderungen der Eigentümergemeinschaft im Falle der Versteigerung bevorzugt. Abschließend noch ein Hinweis zu den gelöschten Grundbucheinträgen: Diese können mittels historischer Grundbuchauszüge wieder ersichtlich gemacht werden.

eine Newsletter Anmeldung Platzhalter.

Wir würden hier gerne eine Newsletter Anmeldung zeigen. Leider haben Sie uns hierfür keine Zustimmung gegeben. Wenn Sie diesen anzeigen wollen, stimmen sie bitte Piano Software Inc. zu.