Wohnungssanierung: So gehen Sie dabei richtig vor
Bevor der Griff zum Werkzeug erfolgt, sollte überprüft werden, ob die Sanierung überhaupt in den eigenen Zuständigkeitsbereich fällt. Dabei hilft zuerst ein Blick in den Vertrag bzw. das jeweilig anzuwendende Gesetz. Bei Beeinträchtigungen im Inneren der Wohnung muss etwa der Vermieter im Rahmen des Mietrechtsgesetzes (MRG) bei ernsten Schäden (wie Feuer- oder Explosionsgefahr oder Rissen in den Wänden bis zur Bausubstanz) ebenso wie bei Vorliegen einer Gesundheitsgefahr (z. B. bei Schimmelpilzporen in der Raumluft oder Verunreinigung des Trinkwassers) tätig werden.
Mietwohnungen: Wann braucht man die Zustimmung des Vermieters?
"Bei einer Mietwohnung ist es wichtig, die Angelegenheit im Vorfeld rechtlich abzuklären, am besten im Konsens mit dem Vermieter, und diese Zustimmung auch zu dokumentieren", sagt Rechtsanwalt Georg Röhsner (Eversheds). Im Grunde gilt für alle Wohnformen die Regel, dass unwesentliche, verkehrsübliche Änderungen innerhalb des eigenen Appartements ohne Genehmigung durchgeführt werden können, sofern sie anderen nicht schaden. Das sind Tätigkeiten wie Malen oder Tapezieren, das Verlegen oder Verfliesen des Bodens oder die Anbringung von Radiatoren ohne Mauerdurchbruch. Anders sieht es bei fundamentalen Arbeiten aus. "Wenn wesentliche Veränderungen in der Wohnung durchgesetzt werden, die nicht nur eine Renovierung, sondern eine Verbesserung darstellen, braucht man die Zustimmung des Vermieters", erklärt Alexandra Rezaei, Geschäftsführerin der Mietervereinigung Österreich.
Der Einbau eines Badezimmers fällt ebenso darunter wie jener einer Toilette, die Entfernung von nicht tragenden Zwischenwänden, neue Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen oder Küchenanschlüssen. Dafür ist eine Bauanzeige notwendig. "Hier ist ein Kostenvoranschlag eines Professionisten einzuholen, ein exakter Plan zu zeichnen und die Angaben so konkret wie möglich zu machen", sagt die Juristin. Der Vermieter hat nach Erhalt dieser Anzeige zwei Monate Zeit, die Arbeiten zu genehmigen oder abzulehnen. Reagiert er nicht, gilt dies als Zustimmung.
„Wenn wesentliche Änderungen vorgenommen werden, braucht man die Zustimmung des Vermieters. Aber auch bei unwesentlichen empfiehlt es sich, ein Einvernehmen mit ihm herzustellen.“ Alexandra Rezaei, Geschäftsführerin Mietervereinigung
Verweigert der Vermieter die Maßnahmen, besteht die Möglichkeit, die Entscheidung durch die Schlichtungsstelle bzw. das Gericht zu erzwingen. Das Mietrechtsgesetz enthält sieben Voraussetzungen, die allesamt zu erfüllen sind – zum Beispiel, dass der Mieter für alle Kosten selbst aufkommen muss oder kein Schaden am Haus entstehen darf. Für Tätigkeiten, die sich massiv auswirken, z. B. auf das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes, muss eine Baubewilligung eingeholt werden. "Dies regeln die Vorschriften in den Bundesländern unterschiedlich, bei mäßigen Änderungen im Inneren reicht aber meist eine Bauanzeige", sagt Gerhard Cech, Leiter der Baupolizei Wien (MA 37).
Bestimmte Durchführungen kann der Vermieter auf jeden Fall versagen, etwa ein zweites Badezimmer zu schaffen. Streitfälle gibt es daher genug, vor allem wenn es um die Zuständigkeit geht. Schimmelbildung aufgrund eines Baugebrechens oder undichte Fenster als Teil der allgemeinen Liegenschaft habe der Vermieter zu richten, sagt Cech. Wer jedoch Holzkasten- gegen Kunststoffmodelle tauscht, um Heizkosten zu sparen, muss dies selbst übernehmen und genehmigen lassen.
„Die Arbeiten sollten nur befugte Unternehmen durchführen. Viele Bewohner gehen aber ohne entsprechende Planung und in Eigenregie vor, um Geld zu sparen. So entstehen meist mehr Mängel als vorher.“ Gerhard Cech, Leiter Baupolizei Wien
Sanierungen kosten Geld – beim Auszug besteht allerdings laut Rezaei nur für jene Verbesserungen, die über die Mietdauer wirksam und von Nutzen sind, etwa die Erneuerung eines Klebeparketts oder PVC-Bodens samt Unterboden, ein Anspruch auf Kostenersatz. Die Arbeit darf dabei keinesfalls länger als zwanzig Jahre zurücklegen, die exakte Dauer hängt jedoch von der Art der Maßnahme bzw. der Förderung ab. Zudem muss die Rechnung des Professionisten aufbehalten werden, um den Investitionskostenanspruch zu erfüllen, gibt die Expertin zu Bedenken. "Bestimmte Veränderungen sind außerdem öffentlich gefördert, in Wien zum Beispiel Sicherheitstüren", sagt Cech.
Eigentumswohnungen: Wann müssen alle Eigentümer befragt werden?
Als Wohnungseigentümer gestalten sich die Rechte wieder etwas anders. Die Eigentümergemeinschaft, oft vertreten durch einen Verwalter, ist zumeist nur für die Erhaltung der allgemeinen Teile des Gebäudes bzw. grobe Substanzschäden verantwortlich. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet – ähnlich wie bei Mietwohnungen – zwischen bewilligungsfreien Veränderungen und solchen, die einer Zustimmung bedürfen. Zu Letzteren zählt Georg Röhsner "Arbeiten, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses oder die Sicherheit beeinträchtigen, allgemeine Teile betreffen oder die schutzwürdigen Interessen anderer Bewohner stören".
Eine tragende Wand zu entfernen, ein Klimagerät an der Fassade anzubringen, die Verlegung einer sanitären Anlage, der Einbau einer zweiten Eingangstüre, die Einbeziehung von Gangteilen oder die Verglasung einer Loggia sind Beispiele hierfür. "Oft sind diese Maßnahmen im Wohnungseigentumsvertrag geregelt. Viele Eigentümer wissen aber gar nicht, dass es einen solchen gibt", sagt der Rechtsanwalt. Sollte sich in diesem nichts zu einer genehmigungspflichtigen Änderung finden, ist die Zustimmung von den anderen Wohnungseigentümern einzuholen. "Die vernünftigste Vorgehensweise ist, diese im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder schriftlich zu informieren und zu fragen, ob es Bedenken gibt." Die Hürde: Bei manchen Maßnahmen – etwa der Einbeziehung von Gangteilen – genügt keine Mehrheit, es müssen tatsächlich alle Miteigentümer zustimmen.
„Am wichtigsten ist, alles rechtlich zu überprüfen, sich abzusichern und erst dann mit dem Vorhaben zu starten. Geschieht dies nicht, muss im Extremfall wieder rückgebaut werden.“ Georg Röhsner, Rechtsanwalt Kanzlei Eversheds
Kann das Recht auch anders umgesetzt werden? Immerhin reicht ein kleiner Nachbarschaftsstreit, um die Maßnahmen nicht vollziehen zu können. "Unter gewissen Voraussetzungen, die im WEG geregelt sind, kann die Zustimmung bei Gericht erzwungen werden", erklärt Röhsner. Der Außerstreitrichter hat dies im Einzelfall zu überprüfen. Je einschneidender das Bauvorhaben ist, desto mehr Voraussetzungen muss es laut Gesetz erfüllen. Zwei davon sind unabdingbar: Es muss sich um eine Änderung zur besseren Nutzung der Eigentumswohnung handeln – ein Dachgeschoßausbau zählt beispielsweise nicht dazu. Zudem sind alle Kosten vom Antragsteller selbst zu tragen.
Im Extremfall muss rückgebaut werden
Ein großes Risiko geht derjenige ein, der Arbeiten ohne vorherige Genehmigung durchführen lässt. Zwar kann diese in manchen Fällen auch im Nachhinein – ebenfalls von einem Außerstreitrichter eingeholt werden –, der Ausgang ist jedoch ungewiss. Daher rät auch Röhsner dazu, alle Maßnahmen rechtlich zu überprüfen und erst dann mit dem Bauen zu beginnen. "Im Extremfall kann es so weit kommen, dass alles wieder in den Ursprungszustand versetzt werden muss. Das ist bei der Entfernung eines Klimagerätes an der Außenfassade leichter, bei einem Dachbodenausbau schon deutlich schwieriger." Auch Gerhard Cech kennt als Zuständiger für die Bauüberwachung in Wien derartige Fälle. "Die Übertretung der Bauordnung ist strafbar. Neben der Verwaltungsstrafe sind solche Rückbaumaßnahmen aber sicherlich noch verschärfend."
Welcher Umbau oder welche Veränderung auch geplant ist, eine transparente Vorgehensweise und die Kontaktaufnahme mit der Baubehörde sind stets zu empfehlen. Das renovierte Zuhause lässt sich um einiges besser genießen, wenn das Konfliktpotenzial schon im Vorhinein reduziert wird.
Detaillierte Informationen zum Thema und schrittweise Anleitungen liefert der Ratgeber „Wohnungssanierung“ von Gerhard Cech und Andrea Reiber. Erschienen bei Manz, € 19,80
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