Wirtschaft | Immobiz
15.07.2018

Wohntelefon: Zu dritt einen Mietvertrag unterschreiben?

Mieterschutzverband-Expertin Barbara Walzl beantwortet Leserfragen. Nächster Termin am 23.7.2018 mit IMV-Experte Christian Wolf

Wir sind drei Maturanten und möchten eine Wohngemeinschaft gründen. Können wir zu dritt einen Mietvertrag unterschreiben oder muss einer von uns als Hauptmieter im Vertrag stehen?

Beide Varianten sind rechtlich gesehen möglich. Schließen alle drei gemeinsam als Hauptmieter den Mietvertrag ab, können Sie auch nur gemeinsam über das rechtliche Schicksal des Mietvertrages entscheiden. Dies bedeutet, dass einer ohne die Zustimmung der anderen Hauptmieter und des Vermieters nicht aus dem Mietverhältnis aussteigen kann. Dies kann gerade dann, wenn etwa einer in einer anderen Stadt weiterstudieren möchte, zu Problemen führen. Außerdem haften Sie alle gemeinsam für die Bezahlung des vereinbarten Mietzinses. Wird die Miete nicht bezahlt, steht es dem Vermieter frei, wen er auf Zahlung des Mietzinses klagt. Dies kann auch ein einzelner Hauptmieter sein. Entscheiden Sie sich für die andere Variante mit einem Hauptmieter, so ist dieser dem Vermieter alleine gegenüber für die Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen verantwortlich. Wichtig ist, dass sich der Hauptmieter das Recht der Untervermietung ausdrücklich vorbehält, damit er einzelne Zimmer tatsächlich ohne Probleme an andere weitergeben kann.

Ich vermiete eine Wohnung. Nun ist die Briefkasten-Klappe kaputt. Wer muss eine Neue bezahlen?

Bei Ihrer Wohnung handelt es sich um eine Eigentumswohnung. Der Briefkasten wird als allgemeiner Teil der Liegenschaft angesehen, sodass die Erhaltungspflicht im Sinne des § 3 MRG gegeben ist. Dies bedeutet, dass die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung im Sinne des § 28 WEG darstellt. Dies bedeutet, dass die zuständige Hausverwaltung die Reparatur in Auftrag geben muss. Die Kosten hiefür werden über die Rücklage abgerechnet.

Ich lebe seit 1979 in einem Reihenhaus im Eigentum, in dem sich ein Notkamin mit Fernwärme befindet. Wir haben daran einen offenen Kamin angeschlossen – ein paar andere Nachbarn haben das auch gemacht. Die Rechnung des Rauchfangkehrers, der vier Mal im Jahr kommt, zahlen die Wohnungen mit angeschlossenem Kamin. Müsste nicht die Eigentümergemeinschaft die Rechnungen gemeinsam übernehmen?

Die Aufwendungen für die Liegenschaft sind von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt es keine Auflistung jener Posten, die als Aufwendungen angesehen werden. Darunter fallen etwa die laufenden Betriebskosten, die laufenden Kosten der Gemeinschaftslagen, die Verwaltungskosten, Kosten von Erhaltungsarbeiten, Beiträge zur Rücklage. Unter den Begriff der Betriebskosten fallen auch die Rauchfangkehrerkosten. Eine vom WEG abweichende Verrechnungsmodalität ist nur möglich, wenn mit allen Wohnungseigentümern eine schriftliche Vereinbarung oder eine gerichtliche Festsetzung über Antrag eines Wohnungseigentümers erfolgt. Im konkreten Fall gibt es laut Ihren Angaben keine schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, sodass die anfallenden Rauchfangkehrerkosten auf alle aufgeteilt werden müssten.

Ich möchte mein Haus auf drei Jahre befristet vermieten. Kann und soll ich im Mietvertrag eine Kündigungsfrist von drei Monaten festlegen?

Bei einem Einfamilienhaus können Sie jede von Ihnen gewünschte Befristung vereinbaren. Wenn bei einem so befristeten Mietverhältnis keine Kündigungsfrist und kein Kündigungstermin vereinbart wird, muss die vereinbarte Vertragsdauer eingehalten werden. Eine vorzeitige Aufhebung des Vertrages wäre dann nur möglich, wenn der Mieter einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand macht, trotz erfolgter Mahnung den Mietzins nicht bezahlt oder das Haus abgebrochen werden muss. Die Vereinbarung einer Kündigungsfrist und eines Kündigungstermins ist immer sinnvoll.