Wie kündigt man die Verwaltung?

Ich bin Wohnungseigentümerin und wohne in einem Haus mit 200 Eigentumswohnungen. Ich vertraue der Hausverwaltung nicht mehr, es läuft vieles schief. Wie kann man die Verwaltung abberufen? Viele Eigentümer erscheinen nicht zu Hausversammlungen, das macht Abstimmungen schwierig. Wie kann ich das angehen?

Über die Kündigung oder auch die Bestellung einer Hausverwaltung entscheidet die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Grundbuchsanteilen. Beschlüsse können entweder in der Eigentümerversammlung oder etwa schriftlich im Wege eines Umlaufbeschlusses gefasst werden. Für eine rechtswirksame Beschlussfassung sind jedoch einige formelle Voraussetzungen zu beachten: Ein Beschluss kann erst wirksam werden, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde. Das heißt, dass alle Wohnungseigentümer über den Beschlussfassungsgegenstand verständigt und ihnen Gelegenheit für die Ausübung ihres Stimmrechts innerhalb einer angemessene Frist eingeräumt wurde. Nach Zugang der Abstimmungserklärungen ist in weiterer Folge die Bekanntgabe des Ergebnisses erforderlich, das wiederum schriftlich an alle Wohnungseigentümer und als Hausanschlag zu erfolgen hat. Sollten gravierende, grobe Pflichtverletzungen des Verwalters vorliegen, ist eine Abberufung durch das Außerstreitgericht auch auf Antrag nur eines einzelnen Wohnungseigentümers möglich.

Die Eingriffsmöglichkeiten des Vermieters sind hier sehr beschränkt. Gestatten die Mieter nahen Angehörigen den Mitgebrauch am Bestandobjekt, dann handelt es sich um keine Untervermietung, sondern um eine im Grundsätzlichen durch das Gesetz erlaubte Maßnahme. Die Grenze dieses an sich erlaubten Mitgebrauchs lässt sich, wie der OGH ausgesprochen hat, nicht nach allgemein gültigen Regeln, sondern nur aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalles bestimmen. Läge hier hingegen eine vertraglich ausgeschlossene Untervermietung vor, kann der Vermieter vom Mieter die Unterlassung verlangen, wenn mit der Untervermietung die Anzahl der Bewohner die Anzahl der Wohnräume übersteigt. Eine Berechtigung zur Anhebung der Miete kommt allerdings nicht in Betracht.

Ich möchte ein Einfamilienhaus vermieten. Welche Möglichkeiten gibt es, den Vertrag zu befristen? Gibt es die Möglichkeit, den Mieter eines Tages wegen Eigenbedarfs zu kündigen?

Hier gilt weitgehende Vertragsfreiheit, da bei Ein- und Zweifamilienhäusern das Mietrechtsgesetz nicht zur Anwendung gelangt. Da hier kein gesetzlicher Kündigungsschutz besteht, können hier selbst unbefristete Mietverhältnisse an sich jederzeit gekündigt werden, wenn nicht anderslautende vertragliche Vereinbarung getroffen wurden. Auch hinsichtlich der Vereinbarung einer Befristung gelten keine gesetzlichen Beschränkungen. Zu beachten ist jedoch, dass die gewählte Befristung grundsätzlich beide Vertragsteile bindet. Eine sorgfältige Mietvertragsgestaltung durch einen Rechtskundigen ist aber auch hier unbedingt anzuraten.

Wurde ein Pauschalmietzins vereinbart, worunter die Zusammenfassung sämtlicher Mietzinsbestandteile in einem einzigen Betrag verstanden wird, dann kann eine Aufspaltung des Pauschalmietzinses gegen Ihren Willen nur über eine rechtsgestaltende Entscheidung des Gerichtes oder der Schlichtungsstelle erfolgen.

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