Wer zahlt die Sanierung vom Balkon?

Wir besitzen eine Eigentumswohnung in Kärnten. Am Balkon, der nicht überdacht ist, haben sich einige Fliesen gelockert und in den Fugen hat sich Moos gebildet. Wer kommt für die Reparatur auf?

Die Entfernung des Mooses aus den Fugen fällt unter die laufende Wartung des Wohnungseigentümers, ebenso die Erneuerung des Bodenbelags, sofern die Lockerung der Fliesen nicht aufgrund eines Schadens im Aufbau der Fußbodenkonstruktion begründet ist. Im letzterem Fall wäre nämlich die Eigentümergemeinschaft zuständig. Die Behebung sonstiger, konstruktiver Schäden bei Balkonen fällt ebenfalls in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Hiervon abweichende Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft sind jedoch möglich.

Ich vermiete meine Wohnung, der Vertrag ist auf drei Jahre befristet, die Hälfte der Mietdauer ist bereits verstrichen. Die Mieterin hat ständig Probleme, die Miete zu zahlen. Daher überlege ich, ihr zu kündigen. Ist es möglich, den Mietvertrag im Winter aufzulösen?

Zahlt der Mieter seine Miete über den folgenden Zinstermin hinaus nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, ohne Einhaltung von Fristen, auflösen. Diese außerordentliche Vertragsauflösung steht zu jeder Jahreszeit zu.

In Einzelfällen kommt es vor, dass die Umsetzung eines gerichtlichen Räumungstitels im Wege des Exekutionsverfahrens, speziell wenn Kinder im Spiel sind, über die Weihnachtszeit quasi ausgesetzt wird. Hierfür gibt es jedoch keinen Rechtsanspruch der Mieter.

Ich habe meine 51 Quadratmeter große Eigentumswohnung vermietet. Die Mieterin besitzt vier Katzen und die benachbarten Wohnungseigentümer haben sich über die Geruchsbelästigung, die von der Wohnung ausgeht, beschwert.

Vier Katzen auf 51 Quadratmeter Wohnfläche zu halten erscheint als nicht ortsunüblich, sofern man die diesbezüglich notwendigen hygienischen Maßnahmen (regelmäßige Reinigung des Katzenklos) berücksichtigt. Insofern haben die benachbarten Wohnungseigentümer kaum eine Chance, die Mieterin auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Nachdem die anderen Wohnungseigentümer mit der Mieterin in keinem vertraglichen Verhältnis stehen, können diese ihre Ansprüche nur gegenüber der Vermieterin geltend machen.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht die Möglichkeit, dass die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer den Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft gerichtlich begehren – – sollte sich ein Wohnungseigentümer oder eine ihm zurechenbare dritte Person, etwa ein Mieter den anderen gegenüber, rücksichtslos verhalten und so das Zusammenleben verleiden bzw. ein Wohnungseigentümer seinen Pflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht nachkommen. Der vorliegende Fall erscheint mir jedoch als zu geringfügig. Ich rate, mit der Mieterin hinsichtlich der behaupteten Geruchsbelästigung ein Gespräch zu führen und gegebenenfalls, sollte sich die Beeinträchtigung nicht legen, die Kündigung des Mietverhältnisses wegen rücksichtslosen Verhaltens gegenüber anderen Mitbewohnern in Erwägung zu ziehen.

Meine Mutter wohnt seit Jahren in einer Kategorie-D-Wohnung. Die Elektro-Leitungen sind so veraltet, dass meine Mutter sich nicht getraut, den Staubsauger einzuschalten. Müsste der Vermieter die Leitungen nicht austauschen?

Sofern von den alten Leitungen trotz ihres Alters keine Gesundheitsgefährdung ausgeht, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Leitungen auszutauschen bzw. die Anlage auf den jeweiligen letzten Stand der Technik permanent nachzurüsten. Liegt eine Gesundheitsgefährdung vor, etwa, weil kein ausreichender Überspannungsschutz vorhanden ist, hat die Mieterin neben dem Anspruch auf Instandhaltung auch ein Mietzinsminderungsrecht, da sie in einem solchen Zustand die Wohnung nicht sicher gebrauchen kann. Sollte der Vermieter seiner diesbezüglichen Instandhaltungspflicht nicht nachkommen, kann die Erneuerung der Leitungen bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht gerichtlich durchgesetzt werden.

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25.11. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Wohnrechtsexperte Christian Wolf von der Hausverwaltung IMV