Wer bekommt die Stellplätze?

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einem Haus mit etwa 180 Eigentümern. Weil es in der Tiefgarage weniger Stellplätze als Eigentümer gibt, können im Wesentlichen nur Eigentümer einen Platz mieten. Manche brauchen aber ihren Stellplatz nicht mehr, während andere noch auf der Warteliste für einen Platz stehen. Kann man da etwas tun?

Wenn Abstellplätze für Kraftfahrzeuge allgemeine Teile der Liegenschaft sind, so muss über ihre Vermietung an einen Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft einstimmig entscheiden. Solche Mietverträge können grundsätzlich auch nur mittels einstimmigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft gekündigt werden.Das Wohnungseigentumsgesetz sieht allerdings unter bestimmten Voraussetzungen eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit vor. Mietverträge über Kfz-Abstellplätze können gegenüber einem Mit- oder Wohnungseigentümer dann mit Mehrheitsbeschluss gekündigt werden, wenn dieser mehr als einen Abstellplatz gemietet hat, wenn ein Bedarf eines anderen Mit- oder Wohnungseigentümers besteht und wenn dessen Bedarf den Bedarf des gekündigten Wohnungseigentümers überwiegt. Mietverträge über Abstellplätze mit dritten Personen, die nicht Wohnungseigentümer der Liegenschaft sind, können mittels Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft oder durch den Verwalter unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden, sobald ein Bedarf eines Wohnungseigentümers an dem Abstellplatz besteht. Bei Untätigkeit der Eigentümergemeinschaft kann ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Bedarf auch beim Bezirksgericht geltend machen und eine gerichtliche Kündigung des Mietvertrages mit dem hausfremden Dritten beantragen.

Grundsätzlich fällt nach dem Mietrechtsgesetz die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Zu den allgemeinen Teilen des Hauses zählt auch die gesamte Außenhaut der Baulichkeit, samt den Außenfenstern. Wenn daher ein Fenster zu reparieren oder zu erneuern ist, sollten Sie den Vermieter darüber informieren und zur Vornahme der notwendigen Erhaltungsarbeit auffordern.Sollten Sie allerdings vorhaben, Veränderungen oder Verbesserungen an den Fenstern selbst vornehmen zu lassen, so sind die geplanten Veränderungen dem Vermieter mitzuteilen. In diesem Zusammenhang sind Sie natürlich nicht verpflichtet, von Haus aus auf jeglichen Investitionsersatz zu verzichten. Sollte der Vermieter die Zustimmung zur geplanten Veränderung verweigern, könnte nur über ein Verfahren überprüft werden, ob er dazu überhaupt berechtigt ist.

Die Eigentümergemeinschaft ist zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und innerhalb von Eigentumsobjekten lediglich zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses verpflichtet. Unter einem ernsten Schaden des Hauses wird ein solcher verstanden, der die Bausubstanz in Mitleidenschaft zu ziehen droht. Sonstige Reparaturen innerhalb eines Eigentumsobjekts fallen in den Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Wohnungseigentümers.

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