Loggiaverbau: Ist ein Beschluss nötig?

Ich bin Wohnungseigentümer. Einige Eigentümer haben ihre Loggien verbaut. Nur einer der Eigentümer hat dazu einen Beschluss eingeholt, die restlichen Eigentümer haben nicht einmal gefragt. Da die Loggien nun zur verbauten Fläche zählen, hat das Auswirkungen auf die Heizkostenabrechnung. Die Heizkosten werden nach der heizbaren Nutzfläche und dem Verbrauch abgerechnet. Doch die Nutzfläche wurde bis jetzt nicht neu festgesetzt.

Die Loggiaverbauung ist eine Veränderung an Allgemeinflächen und bedarf daher der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Liegt eine solche nicht vor, besteht prinzipiell der Anspruch auf Beseitigung. Inwieweit eine Loggiaverbauung auch eine Änderung der Nutzwerte erforderlich macht, hängt davon ab, ob der geschaffene Wohnraum zu einer Veränderung des derzeitigen Nutzwertes um mehr als drei Prozent führt. Was die Heizkostenabrechnung angeht, muss geklärt werden, ob die Grundkosten nach Nutzflächen oder Nutzwerten abgerechnet werden. Im Falle der Abrechnung nach beheizbarer Fläche hätten die baulichen Veränderungen für die übrigen Wohnungseigentümer einen finanziellen Nachteil. Werden die Grundkosten bereits nach Nutzwerten abgerechnet, entsteht kein finanzieller Nachteil. Allfällig zu viel bezahlte Heizkosten können innerhalb der allgemeinen Verjährungsfristen durch Aufrollung der vergangenen Abrechnungen ersetzt werden.

In unserem Haus wird mit Fernwärme geheizt. Ich habe vor zwei Jahren die Wärmeregler der Heizkörper in meiner Eigentumswohnung um 800 Euro reparieren lassen, weil die Hausverwaltung mir die Auskunft gab, dass die Reparatur Sache des einzelnen Wohnungseigentümers ist. Nun will die Verwaltung einen Kredit aufnehmen und die Wärmeregler in allen Wohnungen instand setzen lassen. Das bedeutet für mich, dass ich Kreditraten für etwas zahle, was ich schon repariert habe. Kann ich die 800 Euro Reparaturkosten zurückholen?

Wenn die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur Aufnahme des Darlehens und zum Austausch der Wärmeregler gefasst hat, besteht die Möglichkeit, diesen bei Gericht anzufechten. Allerdings ist zu hinterfragen, ob der Austausch der Wärmeregler an den Heizkörpern nicht in die Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers fällt, der diese so zu warten und instand zu halten hat, dass den anderen Wohnungseigentümern daraus kein Nachteil erwächst. Sofern die Wärmeregler lediglich prophylaktisch getauscht werden, von diesen jedoch keine Beeinträchtigung ausgeht, wären diese Kosten von den jeweiligen Wohnungseigentümern und nicht von der Eigentümergemeinschaft mittels Abrechnung über den Reparaturfonds zu tragen. Wird der Austausch der Wärmeregler zur Behebung oder Vermeidung ernster Schäden des Hauses notwendig, etwa aufgrund nachhaltiger Undichtheit, dann ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Fragen Sie die Hausverwaltung, warum sie abweichend zu der vor zwei Jahren erteilten Information nun die Eigentümergemeinschaft als zahlungsverpflichtet ansieht.

Ich vermiete ein Einfamilienhaus. Der neue Mieter will die Klausel „der Mieter hält den Vermieter schad- & klaglos“ im Mietvertrag streichen und die Klausel „angemessene Frist zur Mängelbehebung“ zeitlich mit vier Wochen definieren. Hat das nachteilige Folgen für mich als Vermieter?

Die gewünschte Streichung der Schadenersatzklausel greift nicht nachteilig in die Rechte des Vermieters ein. Sofern der Mieter schuldhaft ein Verhalten gesetzt hat, das den Vermieter schädigt, ist dieser ungeachtet einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag zum Schadenersatz verpflichtet. Auch wenn der Mieter vertragliche Verpflichtungen wie die Schneeräumung nicht einhält und dadurch Dritte zu Schaden kommen, die ihre Ansprüche an den Vermieter richten, kann dieser sich beim Mieter regressieren. Die zeitliche Definition der angemessenen Frist mit vier Wochen ist akzeptabel. Wird sie überschritten, macht es keinen Unterschied, ob im Vertrag eine angemessene Frist zur Behebung vereinbart ist oder ein zeitlich definierter Zeitraum. In beiden Fällen führt dies zum Recht des Mieters, im Falle einer Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit den Mietzins zu mindern. Allerdings sollte mit der Ausübung dieses Rechts durch den Mieter außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG (Einfamilienhaus) vorsichtig umgegangen werden.

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25.11. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Christian Wolf, Wohnrechtsexperte der Hausverwaltung IMV