Kann ich das Rauchen verbieten?

Mein Nachbar ist Kettenraucher und raucht die halbe Nacht auf seinem Balkon. Der Rauch zieht so stark zu mir herein, dass ich das Fenster nicht aufmachen kann. Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich?

Obwohl Rauchen heute oft als störend empfunden wird, besteht kein gesetzliches Rauchverbot für Mieter innerhalb ihrer Wohnung oder auf deren Balkon. Dennoch können eine erhöhte Rauchentwicklung sowie andere Immissionen – etwa durch Gase, Wärme, Geruch oder Geräusche – dann (gerichtlich) untersagt werden, wenn sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und somit die ortsübliche Benutzung der eigenen Wohnung wesentlich beeinträchtigen. Falls eine Frischluftzufuhr Ihrer Wohnung durch das Öffnen von Fenstern aufgrund von Zigarettenrauches der Nachbarn nicht mehr möglich ist, kann dies für ein ortsunübliches und somit erhöhtes Maß der Störung sprechen. Das muss aber bei Gericht bewiesen werden, um einen Unterlassungsanspruch gegen den rauchenden Nachbar erwirken zu können. Dies kann etwa durch Zeugenaussagen anderer Parteien im Haus bzw. ebenfalls Betroffenen oder durch ein Gutachten eines gerichtlich beeidigten Sachverständigen festgestellt werden. Suchen Sie zunächst das persönliche Gespräch mit dem Nachbarn. Ein Gerichtsverfahren, das ja doch das weitere Zusammenleben im Haus erschwert, sollte nur der letzte Ausweg sein.

Ich bin Mieterin einer Altbauwohnung. Was darf nicht in den Betriebskosten verrechnet werden. Es gibt zum Beispiel drei Positionen zum Lift, eine davon hat etwas mit Telekommunikation zu tun. Kann das sein?

Betriebskosten sind Kosten, welche durch den laufenden Betrieb einer Liegenschaft oder eines Gebäudes entstehen. Liegt ein Mietvertrag im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, sind die Kosten, die auf den Mieter umgewälzt werden dürfen, im Gesetz abschließend aufgezählt. Darunter fallen etwa Kosten für Wasser, Müllentsorgung, Grundsteuer, Kanal, verschiedene Versicherungen, Hausreinigung oder ein Verwaltungshonorar.Für Personenaufzüge, die als Gemeinschaftsanlage gelten, können ebenfalls Betriebskosten zu entrichten sein. Diese sind im Gesetz als besondere Aufwendungen tituliert und können neben Strom-, Wartungs- und Reparaturkosten auch Aufwendungen für Telekommunikation enthalten. Letztere sind Kosten, die durch eine (gesetzlich vorgeschriebene) Notrufanlage im Lift entstehen. Nicht als Betriebskosten verrechnet werden dürfen die Kosten für Reparaturen am Haus oder in einzelnen Wohnungen.

Ich habe meine Wohnung vermietet. Die Mieterin hat das Schloss ausgewechselt. Darf sie das? Jetzt kann ich im Notfall nicht hinein. Muss ich als Eigentümerin im Notfall nicht immer hineinkönnen?

Grundsätzlich ist der Mieter dazu berechtigt, den Mietgegenstand zu gebrauchen und zu benützen. Er darf auch – unter Schonung des Mietobjekts – Veränderungen durchführen. Darunter fällt auch der Austausch des Türschlosses. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist aber entweder das alte Schloss wieder einzubauen oder es sind dem Vermieter alle vorhandenen Schlüssel (samt allenfalls vorhandener Sicherungskarte) des neuen Schlosses zu übergeben. Der Mieter hat auch ein Recht auf Privatsphäre. Es ist dem Vermieter daher (auch wenn er einen Schlüssel zurückbehalten haben sollte) nicht gestattet, die Wohnung des Mieters ohne dessen Wissen und Zustimmung zu betreten um „nach dem Rechten zu sehen“. Umgekehrt ist der Mieter in einem gewissen Umfang verpflichtet, dem Vermieter oder durch diesen beauftragte Personen das Betreten der Wohnung zu ermöglichen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass ein wichtiger Grund vorliegt, der dem Mieter vom Vermieter – außer bei Gefahr im Verzug – unverzüglich darzutun ist. Als wichtige Gründe zählen etwa Vorbereitung und Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten.

Ich wohne mit meiner Mutter in einer Genossenschaftswohnung. Wir stehen beide als Mieter im Mietvertrag. Ich werde demnächst ausziehen und aus dem Vertrag aussteigen. Kann meine Mutter dann den Vertrag behalten oder bekommt sie einen neuen? Es handelt sich nämlich um eine Mietwohnung mit Kaufoption und die zehn Jahre wären bald vorbei. Müsste sie noch einmal zehn Jahre warten, wenn sie einen neuen Vertrag bekäme?

Grundsätzlich gilt, dass der Mietvertrag durch den Ausstieg eines von mehreren Mietern nicht beendet wird, sofern nicht (etwa im Mietvertrag selbst) ausdrücklich anderes vereinbart wurde. Somit bliebe Ihre Mutter Vertragspartei und behielte auch die Kaufoption in der ursprünglichen Form.

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Karin Sammer, ÖVI