Wohntelefon: Dürfen Mietwohnungen auf ein Jahr befristet sein?

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Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Nächster Termin: 30. April 2018

Ich vermiete eine Eigentumswohnung. Ursprünglich wurde die Wohnung auf drei Jahre vermietet. Dann um jeweils ein Jahr verlängert. Das habe ich mit der Mieterin bereits viermal so vereinbart, wir haben ein gutes Einvernehmen. Ist das rechtlich eigentlich korrekt?

Nach ihrer Schilderung ist davon auszugehen, dass inzwischen ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, da der vereinbarte Endtermin unwirksam und daher nicht durchsetzbar ist. Im Fall der Befristung eines Mietvertrages über eine Wohnung muss die dreijährige Mindestdauer eingehalten werden. Dies gilt auch für den Fall einer allfälligen Verlängerung. Falls Sie den Mietvertrag nach Ablauf von drei Jahren weder vertraglich verlängert noch aufgelöst hätten, hätte dieser gesetzlich zwingend einmalig also auf drei Jahre erneuert gegolten. In diesem Fall wäre Ihnen die Möglichkeit offen gestanden, den Mietvertrag nach Ablauf der weiteren drei Jahre aufzulösen. Würde der Mietvertrag auch nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.

Meine Familie besitzt gemeinsam ein Zinshaus. Die Immobilie soll nun parifiziert werden. Wir sind zu Dritt und sind uns nicht einig, wie wir eine unbefristet vermietete Wohnung im Dachgeschoß aufteilen sollen. Können alle an der Wohnung Miteigentümer werden?

Sollte unter den Miteigentümern Übereinstimmung im Hinblick auf die Wohnungseigentumsbegründung und die Zuteilung der einzelnen Objekte bestehen, könnte gemeinsam ein Nutzwertgutachten in Auftrag gegeben werden. Auf Grundlage des Nutzwertgutachtens und der für die einzelnen Objekte ermittelten Nutzwerte kann in der Folge anhand eines Wohnungseigentumsvertrages Wohnungseigentum begründet und im Grundbuch eingetragen werden.Ein aufrechter, unbefristeter Mietvertrag wird den Wert der Wohnung im Dachgeschoß mindern, eine Bewertung der einzelnen Wohnungen könnte etwa durch einen Immobiliensachverständigen durchgeführt werden. Miteigentum an einer Wohnung bzw. eines Wohnungseigentumsobjektes ist bei Personenmehrheit nur in Form einer Eigentümerpartnerschaft, bestehend aus zwei natürlichen Personen, möglich.

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Ich wohne seit 28 Jahren zur Miete in einem Mehrparteien-Haus mit einem gemeinsamen Garten. Wir haben diesen immer gemeinsam mit den anderen Mietern genutzt. Im Mietvertrag steht nur, dass wir das Recht auf die allgemeine Gartenbenutzung haben. Kürzlich hat der Eigentümer den Garten parzelliert und zwei neu vermieteten Wohnungen zur alleinigen Nutzung überlassen. Können wir uns dagegen wehren?

Den Mietern des Hauses steht nach ihrer Darstellung vertraglich die Nutzung des gemeinsamen Gartens zu. Somit hat der Eigentümer durch die Parzellierung der Gartenfläche bzw. Zuteilung von einzelnen Gartenflächen an neu vermietete Wohnungen in ihr Mietrecht eingegriffen. Gegen diese Vertragsverletzung können sie sich zur Wehr setzen. Nach schriftlicher Aufforderung an den Eigentümer bzw. die Hausverwaltung, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, könnte etwa mit Besitzstörungs- bzw. Unterlassungsklage vorgegangen werden.

Ich miete seit 1978 ein Geschäftslokal, bei dem das Klo noch am Gang ist. Der Eigentümer fordert nun einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von 100 Euro . Ist das zulässig?

Nach Ihrer Schilderung handelt es sich um einen Fall des § 45 MRG betreffend die „Wertbeständigkeit des Mietzinses“. Dieser „Mindestmietzins“ wurde bis zur Mietrechtsnovelle 2001 als Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag bezeichnet. Das Gesetz gestattet es jedem Vermieter, bestimmten „Altmietern“ einen ziffernmäßig genau festgelegten Höchstbetrag als eine Art „Mindestmietzins“ vorzuschreiben. Dies unter bestimmten immer wieder geänderten Bedingungen. Die Beantwortung der Frage, ob der Betrag von 100 Euro monatlich korrekt berechnet ist, würde die Kenntnis der genauen Umstände voraussetzen.

( kurier.at , noth ) Erstellt am 22.04.2018