Best of KURIER-Wohntelefon 2013

Meine Tochter hat einen befristeten Mietvertrag, der in drei Monaten abläuft. Weil die neue Wohnung noch nicht fertig ist, möchte sie den Vertrag gerne um sechs Monate verlängern. Die Vermieterin sagt, dass sie das nicht darf. Stimmt das? Was kann meine Tochter tun?

Die Vermieterin hat recht: Sie kann den Vertrag nicht um sechs Monate verlängern, weil in Österreich eine Mindestbefristung von drei Jahren vorgeschrieben ist. Eine kürzere Befristung wäre unwirksam und hätte einen unbefristeten Vertrag zur Folge.

Es spricht aber nichts dagegen, den Vertrag um weitere drei Jahre zu verlängern und eine kürzere Kündigungsfrist zu vereinbaren, sodass Ihre Tochter schon nach sechs Monaten kündigen kann.

Sie können aber die Vermieterin nicht zwingen, den Mietvertrag zu verlängern.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Früher wurden die Betriebskosten nach Anteilen verrechnet, jetzt wurde auf Quadratmeter umgestellt. Was ist richtig? Darf die Verwaltung das ändern, ohne uns zu fragen?

Die Aufteilung der Aufwendungen im Wohnungseigentum (also auch der Betriebskosten) erfolgt so, wie es im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart wurde. Gibt es dort keine Vereinbarung, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt, sofern es nicht im Haus noch Mietverhältnisse gibt, die vor der Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wurden (in diesem Fall erfolgt die Aufteilung nach der Nutzfläche). Die Änderung des Verteilungsschlüssels ist zulässig, allerdings nur wirksam, wenn sie schriftlich und einstimmig durch alle Wohnungseigentümer erfolgt. Eine Änderung durch die Hausverwaltung allein ist somit weder zulässig noch wirksam.

Ich habe meine Mietwohnung im April zurückgestellt. Bei der Übergabe wurden keine Mängel festgestellt, das wurde auch im Übernahmeprotokoll vermerkt. Nach einem Monat habe ich die Kaution zurückbekommen. Die Verwaltung hat aber 500 Euro einbehalten, weil angeblich doch Mängel repariert werden mussten. Muss ich das akzeptieren? Was kann ich tun, damit ich den Rest auch bekomme?

Sie können bei der Schlichtungsstelle bzw. beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Feststellung des rückzahlbaren Kautionsbetrages einreichen. Unabhängig davon würde ich die Hausverwaltung auffordern, Ihnen die Unterlagen bzw. die Rechnungen zu übermitteln, damit Sie von vornherein wissen, welche angeblichen Mängel die Hausverwaltung beheben musste. In diesem Zusammenhang wird man sicherlich überprüfen müssen, ob Ihnen diese überhaupt angelastet werden können oder diese ohnehin unter die normale Abnützung fallen.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Wie oft muss es eine Eigentümerversammlung geben? Was kann ich tun, wenn die Verwaltung keine macht?

Der Verwalter hat alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen, es sei denn, es wurde mit dem Verwalter etwas anderes vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile etwas anderes beschlossen. Der Tag und die Zeit der Eigentümerversammlung sind so zu wählen, dass voraussichtlich möglichst viele Wohnungseigentümer daran teilnehmen können.

Unabhängig davon können mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes die Einberufung der Eigentümerversammlung verlangen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, eine Eigentümerversammlung ohne Tätigwerden des Verwalters zu organisieren, bleibt davon unberücksichtigt.

Die Einberufung einer Eigentümerversammlung und die zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände sind jedem Eigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Termin schriftlich zur Kenntnis zu bringen.

Ich habe im März meine Eigentumswohnung vermietet. Wer zahlt die Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres, falls es eine gibt? Kann ich das auf den Mieter überwälzen?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermietet haben, sollten Sie im Vorfeld geprüft haben, ob die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) und damit auch die Regelungen über die Weiterverrechnung von Betriebskosten anwendbar sind oder nicht. Natürlich kann dies aber auch im Mietvertrag vereinbart worden sein.

Wenn das MRG gilt, so muss derjenige die Nachzahlung tragen oder das Guthaben angerechnet bekommen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung Mieter ist. Fällig wird eine Abrechnung immer zum übernächsten Monatsersten nachdem sie vorgelegt wurde.

Wenn Sie also die Wohnung ab März vermietet haben und nun erst die Abrechnung kommt, hat der neue Mieter die Nachzahlung zu leisten. Beachten Sie aber bitte, dass dem Mieter nur die Kosten weiterverrechnet werden dürfen, die im Betriebskostenkatalog des MRG enthalten sind.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Haus mit 15 Parteien. Die Heizkosten werden nicht nach Verbrauch, sondern auf die Wohnungen aufgeteilt. Ich muss also mitzahlen, obwohl ich im Winter auf Saison und etwa fünf Monate gar nicht da bin. Wie kann ich diese Aufteilung ändern?

Wenn Wärme zentral verteilt wird, gilt ab vier Wohnungen das Heizkostenabrechnungsgesetz. Dieses regelt, dass ein bestimmter Anteil der Energiekosten (meist ca. 2/3) nach Verbrauch zu verteilen ist, der Rest allerdings als „Grundkosten“ nach Nutzfläche.

Dies bedeutet für Sie, dass Sie jedenfalls mit Kosten belastet werden. Gegen die Regeln des Gesetzes können Sie nichts unternehmen, sämtliche Wärmenutzer könnten aber die Aufteilung zwischen Verbrauch und Grundkosten verändern. Wenn das Gesetz gar nicht angewendet wird und der gesamte Verbrauch nach Nutzfläche verteilt wird, dann sollten Sie – notfalls auch über Gericht – eine Abrechnung nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz durchsetzen.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
13.1.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr
Peter Hauswirth, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte