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06.05.2018

Wohntelefon: Ab wann muss im Innenhof Ruhe sein?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Nächster Termin: 14. Mai 2018

Ich bin Mieter in einem Mehrparteienhaus. Zur gemeinschaftlichen Nutzung haben wir eine Pergola im Innenhof aufgestellt. Einige Nachbarn nutzen sie bereits und sitzen bis nach 24:00 draußen und machen Lärm. Ab wann muss Ruhe sein?

Ab 22:00 Uhr muss der Geräuschpegel so angepasst sein, dass Zimmerlautstärke herrscht. Je nach Grundgeräuschpegel bzw. baulicher Anlage des Innenhofes kann sich allerdings auch bei Zimmerlautstärke eine unangenehme Lärmbelästigung ergeben (Kamineffekt). Speziell wenn die Schlafräume der übrigen Wohnungen im Innenhof situiert sind, wäre es zweckdienlich, die Nutzung mit 22:00 Uhr generell zu begrenzen. Nachdem es sich um eine gemeinschaftliche Anlage handelt, sollte für die Nutzung generell eine gemeinschaftliche Regelung gefunden werden, nämlich auch was andere Bereiche (Müllentsorgung etc.) betrifft. Generell empfiehlt es sich, in solchen Fällen den Vermieter der Hausverwaltung zuzuziehen.

Wir besitzen ein Haus im Alleineigentum und eine gemeinsame Nutzfläche für Müllraum, Zugangswege, Allgemeinfläche und Car-Port. Welche Beschlüsse fallen unter ordentliche und welche unter außerordentliche Verwaltung und welche Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden?

Unter ordentliche Verwaltung fallen alle Maßnahmen, die zur Erhaltung und zum Betrieb notwendig und zweckmäßig sind, den Interessen aller Miteigentümer dienen und keine besondere Kosten hervorrufen. Das sind zum Beispiel ständig wiederkehrende Instandsetzungen einschließlich baulicher Veränderungen, die dem bloßen Erhaltungszweck dienen. Unter außerordentliche Verwaltung fallen wichtige Veränderungen zur Erhaltung oder zur besseren Nutzung der Gemeinschaftsanlagen, sohin kostenintensivere bauliche Maßnahmen etc. Ist eine Hausverwaltung bestellt, werden die Entscheidungen der ordentlichen Verwaltung üblicherweise nicht an die Miteigentümer herangetragen, Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung obliegen, je nachdem, ob auch in die individuellen Rechte der Einzelnen eingegriffen wird, entweder dem Mehrheitsprinzip oder der Einstimmigkeit.

Mein Mietvertrag läuft Ende des Monats aus und mein Vermieter hat mir eine Räumungsklage angekündigt. Bis wann muss ich spätestens ausziehen?

Wenn die Befristung des Mietverhältnisses abläuft, ohne dass der Vertrag verlängert wird bzw. ein unbefristeter Vertrag gekündigt wurde, hat der Vermieter spätestens 14 Tage nach Endtermin die Möglichkeit, die Räumungsklage einzubringen, gestützt auf den Umstand, dass die Wohnung fortan titellos genützt wird. Die Kosten des Räumungsverfahrens trägt der Mieter.Wenn sich der Umzug, welchen Gründen auch immer, verzögert, kann der Vermieter auch einen Räumungsaufschub zubilligen, sollte dies jedoch jedenfalls schriftlich erfolgen, um auf Vermieterseite nicht Gefahr zu laufen, dass der Mieter behauptet, dass das Vertragsverhältnis stillschweigend verlängert wurde.

Ich bin einer von insgesamt 50 Wohnungseigentümern in einem Wohnhaus und würde gern den Hausverwalter wechseln. Brauche ich dafür einen Mehrheitsbeschluss der anderen Eigentümer?

Die ordentliche Kündigung eines Verwaltungsvertrages erfolgt jeweils zum Ende einer Abrechnungsperiode unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, sofern vertraglich keine andere Änderung getroffen wurde. Hat der Hausverwalter grobe Pflichtverletzungen zu verantworten, kann der Vertrag auch aus wichtigen Gründen außerordentlich jederzeit erfolgen. Die Eigentümer entscheiden dies mit Mehrheitsbeschluss. Im Falle grober Pflichtverletzungen besteht auch die Möglichkeit der gerichtlichen Aufkündigung. In diesem Fall unterbleibt die Notwendigkeit eines Mehrheitsbeschlusses und auch ein überstimmter Wohnungseigentümer kann diesen Antrag selbstständig stellen.