Wie viel ist meine Wohnung wert?
Wer sein Haus verkauft, verschenkt oder vererbt, sollte dessen Wert kennen. Das Gutachten eines Sachverständigen kann helfen.
Wer braucht ein Gutachten?
"Auftraggeber sind in den meisten Fällen Gerichte, Banken, Versicherungen und Immobilienfonds", sagt Otto Bammer, Gerichtssachverständiger und Studiengangsleiter am Institut für Immobilienwirtschaft der FHWien der WKW. "Aber auch Privatpersonen, die Immobilien kaufen und verkaufen wollen oder müssen; Damen und Herren, die ihre Scheidung vorbereiten und versuchen, das Immobilienvermögen intelligent aufzuteilen; ältere Menschen, die Immobilienvermögen an ihre Kinder weitergeben wollen."
Worauf kommt es bei der Bewertung von Haus, Wohnung und Grundstück an?
Ein seriöser Sachverständiger wird sich immer vor Ort ein Bild machen. "Wir schauen uns die Wohnung und die allgemeinen Teile des Hauses an. Wird ein Zinshaus bewertet, gehen wir auch in den Keller und auf den Dachboden", erklärt Otto Bammer. Dann werden relevante Grundbuchsurkunden ausgehoben. Bei der Hausverwaltung wird eruiert wie hoch die Betriebskosten sind, wie viel Geld im Instandhaltungstopf ist und welche Maßnahmen in den nächsten Jahren anstehen.
"Bei der Baupolizei nehmen wir Einsicht in den Bauakt. Vor allem im Altbestand schauen die Wohnungen in Wirklichkeit oft ganz anders aus als in den Plänen. Viele Umbauten wurden der Baupolizei nie gemeldet", sagt Bammer. Gibt es keine Baugenehmigung, kann das den Wert mindern. Einen großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat die Lage. Nicht immer geht es um objektive Kriterien, manchmal ist allein die Adresse ausschlaggebend. "Im 19. Bezirk gibt es Gegenden wo man man weit und breit keinen Supermarkt und keine öffentlichen Verkehrsmittel hat. Aber die Immobilie ist mehr wert, weil es ruhig ist und man sagen kann: Wir wohnen im Neunzehnten", erklärt Bammer.
Ist ein Gutachten immer richtig?
Ein Sachverständiger muss nicht nur die verschiedenen Berechnungsmethoden beherrschen, sondern auch den Markt sehr gut kennen. Die Frage ist immer: Was würde ein typischer Marktteilnehmer für diese Liegenschaft bezahlen? "Abweichungen bis zu 20 Prozent bedeuten noch nicht, dass eine Bewertung falsch ist", sagt Georg Edlauer. "Heute arbeiten wir auf Basis des Liegenschaftsbewertungsgesetzes. Bis Ende der 1990er-Jahre hieß die Rechtsgrundlage Realschätzordnung. Das drückt besser aus, was Immobilienbewertung ist."
Wie viel kostet ein Gutachten?
Wie findet man einen guten Immobilienbewerter?
Sachverständiger nennen kann sich jeder, der sich in einem Bereich besonders gut auskennt. Beim Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen gibt es eine Liste von gerichtlich geprüften Gutachtern. Suchen kann man nach Bundesländern und Fachgebieten. Auch die Mitgliedschaft bei internationalen Berufsverbänden wie der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist ein Qualitätsmerkmal. www.sdgliste.justiz.gv.at www.sachverstaendige.at www.rics.org
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