Wie kann ich mich gegen Lärm wehren?

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Direkt über mir wohnt eine Familie mit acht Kindern, die ständig Lärm machen, herumlaufen und springen. Ich möchte prüfen lassen, ob die Trittschalldämmung in Ordnung ist, aber der Wohnungseigentümer will niemand hineinlassen. Darf er mir den Zutritt verweigern? Wie soll ich weiter vorgehen?

Ein Wohnungseigentümer ist prinzipiell nicht verpflichtet, einem anderen Eigentümer Zutritt zu seiner Wohnung zu gestatten. Wenn der Nachbar nicht bereit ist, gegen den Lärm Abhilfe zu schaffen, bleibt nur die Möglichkeit, mit Unterlassungsklage gegen den Nachbarn vorzugehen. Dann wird im Rahmen des Gerichtsverfahrens geklärt, ob eine unzumutbare Lärmbelästigung vorliegt und der Nachbar gegebenenfalls dazu verurteilt, eine das ortsübliche und zumutbare Maß überschreitende Lärmentwicklung zu unterlassen. Die Wahl der Mittel bleibt dabei dem Nachbarn überlassen – sei es, dass er sich künftig leiser verhält oder bauliche Schallschutzmaßnahmen ergreift.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Haus mit 30 Parteien. Der Hausverwalter trifft sich regelmäßig mit vier bis fünf Eigentümern und bespricht mit ihnen, was anliegt und welche Punkte auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung kommen. Ist das rechtens? Was muss ich tun, damit auch andere Themen besprochen werden?

Grundsätzlich ist nichts dagegen einzuwenden, wenn die Hausverwaltung vor einer Eigentümerversammlung mit einigen Eigentümern bespricht, welche Themenbereiche oder Probleme bei der Liegenschaft aktuell bestehen und daher bei der Eigentümerversammlung behandelt werden sollen. Wenn Sie daher ebenfalls in die Vorbereitungsgespräche miteinbezogen werden wollen, wäre es ratsam, dies bei der Hausverwaltung zu deponieren. Weiters besteht auch die Möglichkeit, der Hausverwaltung aktuelle Tagesordnungspunkte vorzuschlagen, welche in der Eigentümerversammlung besprochen werden sollen. Darüber hinaus sieht das Wohnungseigentumsgesetz auch ein Anfechtungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers gegen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vor. In gravierenden Fällen haben die Eigentümer auch die Möglichkeit, den betreffenden Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen; hier muss aber wirklich ein Verhalten gesetzt werden, das der Gemeinschaft das Zusammenleben dauerhaft verleidet und unmöglich macht.

Ich möchte gerne meine Eigentumswohnung für eine gewisse Zeit als Dienstwohnung vermieten. Der Mieter soll ausziehen, wenn die Arbeit beendet ist. Wie kann ich mich absichern, dass er dann keine Ansprüche stellt und wirklich auszieht?

Wohnungen, die aufgrund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden, unterliegen nicht dem Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes. Es kann daher vereinbart werden, dass das Mietverhältnis gleichzeitig mit Beendigung des Dienstverhältnisses endet oder im Falle der Beendigung des Dienstverhältnisses gekündigt werden kann. Denkbar wäre auch, zusätzlich eine Befristung des Mietvertrages zu vereinbaren und den Mietvertrag bei Bedarf jeweils zu verlängern.

In unserer Reihenhausanlage haben alle früheren Mieter die Kaufoption genützt und zwischen 2010 und 2012 die Häuser gekauft. Wir würden gerne selbst verwalten. Im Vertrag steht aber, dass wir die Verwaltung erst drei Jahre nachdem alle gekauft haben, kündigen können. Gibt es eine Möglichkeit früher zu kündigen? Brauchen wir dafür eine Mehrheit?

Eine Vereinbarung, dass der Verwaltungsvertrag nach einer bestimmten Dauer gekündigt werden kann, ist zulässig. Eine vorzeitige Beendigung ist daher nur einvernehmlich oder aus wichtigem Grund (wenn der Verwalter seine Pflichten gravierend verletzt) möglich. Wenn solche Gründe nicht vorliegen und eine einvernehmliche Beendigung nicht vereinbart werden kann, ist eine Kündigung erst nach Ablauf der vereinbarten Bindungsdauer möglich. Dann muss die Mehrheit der Eigentümer die ordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages beschließen und unter Einhaltung der vereinbarten Fristen gegenüber der Verwaltung die Kündigung aussprechen. Neben einer aufrechten Verwaltung ist es den Eigentümern nicht gestattet, selbst einzelne Verwaltungsmaßnahmen zu setzen.

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Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung