Wie hoch darf die Miete im Altbau sein?

Stellen Sie sich vor, Sie investieren ein Vermögen in die Sanierung einer Altbauwohnung. Sie lassen die Leitungen erneuern und schöne Böden verlegen, die Fenster werden ausgetauscht, es wird ausgemalt und die Küche wird neu eingerichtet. Ein Mieter ist schnell gefunden, über die Höhe der Miete wird man sich rasch einig. Natürlich sollen sich Ihre Investitionen bald rechnen. Kein Problem, denn für so eine Traumwohnung greifen viele gerne ein wenig tiefer in die Tasche. Jahre später kommt das böse Erwachen: Der Mieter hat die Höhe des Mietzinses überprüfen lassen und Sie müssen ihm Tausende Euro zurückzahlen.

Es gilt ein Richtwertmietzins

Wer eine Altbauwohnung vermietet, muss sich nämlich an den Richtwertmietzins halten. Denn Wohnungen, die vor 1945 bzw. 1953 errichtet wurden, unterliegen dem Mietrechtsgesetz, das auch die Höhe der Miete regelt. Die Richtwerte sind in allen Bundesländern unterschiedlich, in Wien darf man für eine Kategorie-A-Wohnung 4,91 Euro netto pro Quadratmeter verlangen. "Selbst wenn der Markt eine wesentlich höhere Miete hergeben würde, darf der Vermieter nicht mehr verrechnen", sagt Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte Peter Hauswirth. "Der Mieter kann den vereinbarten Mietzins bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Bei unbefristeten Verträgen ist das bis zu drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages möglich. Bei befristeten Verträgen endet die Frist zur Überprüfung sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter zu viel verlangt, muss er die Differenz zurückzahlen - sofern die Ansprüche noch nicht verjährt sind. Grundsätzlich gilt eine zehnjährige Verjährungsfrist."

Schlichtungsstelle in Wien: MA 50

In Wien ist die Schlichtungsstelle bei der Magistratsabteilung 50 angesiedelt. "Wir überprüfen pro Jahr etwa 800 Richtwertmieten. In 80 Prozent der Fälle stellen wir eine Überschreitung fest", erzählt Gregor Zwettler von der MA 50. Unterstützt wird die Schlichtungsstelle dabei von der MA 25, die in ihrem Auftrag Gutachten zur Überprüfung des erlaubten Mietzinses erstellt. Ist der Vermieter mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht einverstanden, kann er zu Gericht gehen. Dann wird ein Gutachten von einem Sachverständigen erstellt. Da die Kosten des Verfahrens grundsätzlich der Verlierer trägt, sollte man sich seiner Sache sehr sicher sein. Bei einem auf wenige Jahre befristeten Vertrag wird sich der Weg zu Gericht einfach nicht auszahlen. Doch kann es bei vorgegebenen Richtwertmieten überhaupt Spielraum für Diskussionen geben? Es kann - denn Zu- und Abschläge können die Miethöhe beeinflussen.

Welche Zuschläge sind erlaubt?

Zuschläge kann es zum Beispiel für die Lage geben. Die MA 25 hat Wien in sieben Zonen mit Lagezuschlägen von 0,24 bis 4,11 Euro pro Quadratmeter eingeteilt. Den mit Abstand höchsten Aufschlag (4,11 Euro pro ) gibt es für Wohnungen im ersten Bezirk. Auch für Balkon, Terrasse oder Garten sind Zuschläge (bis plus zehn Prozent) zulässig. Für eine besondere Ruhe- oder Grünlage darf man 20 Prozent draufschlagen, für ein zusätzliches Badezimmer bis zu zehn, für einen höherwertigen Parkettboden bis zu drei Prozent. Eine Liste aller Zu- und Abschläge gibt es bei der MA 25. "Wird ein Mietverhältnis zeitlich befristet, muss der Vermieter einen 25-prozentigen Befristungsabschlag vornehmen", so Hauswirth. Das ist der größte Brocken. Geringere Abzüge gibt es zum Beispiel, wenn die Wohnung unmittelbar an der Straße liegt (bis minus zehn Prozent). "Die Straßenlage ist ein häufiges Thema. Abstriche gibt es aber nur, wenn es wirklich eine sehr verkehrsreiche Straße ist", sagt Zwettler.

Einkünfte aus Vermietung

Schnell reich wird man mit der Vermietung einer Altbauwohnung also eher nicht. "Wer eine Immobilie als Vorsorgewohnug erwirbt, sollte keinen Altbau kaufen, sondern eine ungeförderte Neubauwohnung", rät Christian Wolf, Wohnrechtsexperte bei der Hausverwaltung IMV. Auch bei geförderten Neubauwohnungen ist Vorsicht geboten, weil aufgrund der Wohnbauförderung oft nur der Richtwert- oder der angemessene Mietzins verlangt werden darf. "In manchen Fällen gilt das selbst dann, wenn die Förderung bereits zurückbezahlt wurde", warnt Hauswirth. "Wer eine Wohnung allein zur Vermietung kaufen möchte, sollte sich von einem Profi beraten lassen." Mittlerweile gibt es außerdem zahlreiche Anbieter, die sich auf Vorsorgewohnungen spezialisiert haben. Viele bieten ein Rundum-Service: Von der Planung über die Finanzierung bis hin zur Vermietung und Instandhaltung werden alle Leistungen für den Investor übernommen. Vermieter von Altbauwohnungen müssen sich um diese Dinge selbst kümmern. Sie können sich aber auf der Internetseite der MA 25 über den für ihr Objekt zulässigen Mietzins informieren. Hier findet man auch eine Lagezuschlagkarte. Und mit dem Online-Richtwertzinsrechner können Mieter und Vermieter kostenlos den gesetzlich vorgesehenen Mietzins für die jeweilige Wohnung errechnen.

Die aktuellen Obergrenzen für eine Kategorie-A-Wohnung gelten seit April 2010. Alle zwei Jahre wird der Richtwert angepasst. Die nächste Erhöhung erfolgt daher im April 2012.