Wie erhöht man die Waschgebühr?

Ist für die Anhebung der Waschgebühr die Zustimmung aller Eigentümer nötig? Die Tarife wurden in den letzten 30 Jahren nur ein Mal erhöht. Die Einnahmen decken die Ausgaben bei Weitem nicht ab.
Peter Hauswirth:Durch einfachen Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordentlichen Verwaltung die pauschalierte Einhebung von Energiekosten von Gemeinschaftsanlagen, z. B. durch einen Münzautomaten bei Waschmaschinen festlegen. Folglich ist eine Erhöhung dieser Pauschalgebühr durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss möglich.

Die Garageneinfahrt unserer Eigentumsanlage ist sehr unübersichtlich. Um die Gefahr zu entschärfen, sollen außen bei der Einfahrt und innen in der Garage Spiegel angebracht werden. Ist die Zustimmung der Eigentümer dafür nötig?
Peter Hauswirth: Das Anbringen eines Spiegels stellt eine Verbesserungsmaßnahme bzw. eine über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderung dar. Es handelt sich daher um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung, für deren Durchführung zwingend ein Beschluss einzuholen ist. Dabei entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer, ob der Eingriff vorgenommen wird oder nicht.

In unserem Mietshaus werden die Außenfenster auf zwei Etappen restauriert. Straßenseitig dauerte dies ein halbes Jahr. Da ich im Parterre wohne, konnten die Arbeiter täglich in meine Wohnung schauen. Jetzt wird die Hofseite saniert, wo sich mein Schlafzimmer befindet. Muss ich mir das gefallen lassen?

Peter Hauswirth: Ich kann mich in der Wohnung nicht mehr frei bewegen. Jeder Mieter ist grundsätzlich berechtigt, seine Wohnung dem Vertrag gemäß zu gebrauchen und zu benützen. Eingriffe sind dann zu dulden, wenn der Vermieter Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses oder die Behebung ernster Schäden am Haus durchführen möchte. Die Außenfenster zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses, der Mieter hat die Sanierungsarbeiten daher zu dulden. Zu beachten ist, dass sämtliche erforderlichen Arbeiten unter möglichster Schonung der Mietrechte der Betroffenen durchgeführt werden. Werden die Nutzungsmöglichkeiten dennoch stark eingeschränkt, ist es denkbar, unter gewissen Voraussetzungen dem Vermieter gegenüber Mietzinsminderungsansprüche geltend zu machen.

Einige Häuser unserer Anlage werden schlecht beheizt. Gibt es eine Mindesttemperatur, die in Räumen erreicht werden muss? Die Heizung ist erst 2,5 Jahre alt. Besteht noch eine Gewährleistungsfrist?
Peter Hauswirth: Es findet sich keine gesetzliche Regelung, welche Innentemperatur mindestens in Wohnräumen gegeben sein muss. Orientierung dafür bieten allenfalls ÖNORMEN. Es ist daher ratsam von einem Sachverständigen beurteilen zu lassen, ob eine zu geringe Raumtemperatur erreicht wird, wobei zu berücksichtigen ist, welche Eigenschaften der Bauträger aus dem Kaufvertrag schuldet. Erst dadurch kann eingeschätzt werden, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt. Grundsätzlicher Adressat Ihrer Ansprüche wegen Mängel am Gebäude ist der Bauträger, der die Wohnung verkauft hat. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei unbeweglichen Sachen drei Jahre ab Übergabe.

Unser Wohnhaus soll zwangssaniert werden, weshalb die Verwaltung den Reparaturfonds um das Vierfache erhöht hat. Ist das ohne Beschluss möglich?

Peter Hauswirth: Dem Hausverwalter kommt, wenn vertraglich nicht anders vereinbart, im Rahmen der ordentlichen Verwaltung die Möglichkeit zu, die monatlichen Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklagen auch während des laufenden Jahres zu erhöhen, sofern dies aus Gründen der Liquiditätssicherung als notwendig erscheint. Nach ständiger Rechtsprechung gehört zu den Aufgaben des Hausverwalters, für die Bildung einer angemessenen Rücklage und die ausreichende Vorauszahlung auf die Bewirtschaftungskosten zu sorgen. Der Verwalter kann somit eine Rücklagenerhöhung vornehmen, insbesondere dann, wenn die vorhandene Rücklage für die anstehende Sanierung nicht reicht.