Immo

Wie das Projekt Eigentum ein Erfolg wird

Finanzierung, Kaufvertrag, Erhaltungspflichten: IMMO erklärt, worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten.

Von Ursula Horvath

05.03.12, 11:44

Der Spontankauf von neuen Schuhen, einer edlen Jacke oder eines aktuellen Smartphones lässt vielleicht das Konto ins Minus rutschen. Doch außer unnötigen Überziehungszinsen und einem schlechten Gewissen kann nicht viel passieren.

Große Anschaffungen wie der Kauf einer Immobilie bergen da schon mehr Risiken und sollten gut überlegt sein. IMMO erklärt, worauf angehende Eigentümer achten müssen.

Zuerst die Finanzierung klären

Wer nicht genug Geld am Sparbuch hat, muss sich die Finanzierung genau überlegen. "Als Faustregel gilt, dass die Ausgaben für die Wohnung – also Kreditrate, Einzahlung in die Rücklage, Betriebs- und Heizkosten – nicht mehr als ein Drittel bis maximal die Hälfte des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen sollten", sagt Thomas Sochor, Wohnrechtsexperte der Kanzlei Scheuch & Sochor Rechtsanwälte. Rund zehn Prozent des Kaufpreises muss man als Nebenkosten (für Grunderwerbssteuer, Eintragung ins Grundbuch, Kosten für Rechtsanwalt oder Notar, Provision für den Makler) einplanen.

"Bei der Kaufentscheidung darf man nicht nur an die monatlichen Ausgaben denken. Sie müssen sich dessen bewusst sein, dass langfristig größere Zahlungen auf Sie zukommen können. Denn jeder Wohnungseigentümer muss bei der Erhaltung von allgemeinen Teilen des Hauses mitzahlen", betont Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI).

Der Abschluss des Kaufvertrages

"Erst wenn man ganz sicher ist, dass man eine bestimmte Wohnung kaufen will und sie auch finanzieren kann, sollte man ein Anbot unterschreiben. Denn dieses ist eine rechtsverbindliche Erklärung, die Wohnung zu den genannten Bedingungen kaufen zu wollen", sagt Sochor. Wer gleich bei der ersten Besichtigung ein Anbot oder einen Kaufvertrag unterschreibt, kann (unter der Voraussetzung, dass die Wohnung für eigene Wohnzwecke oder die naher Angehöriger dienen soll) binnen einer Woche zurücktreten. Man kann im Anbot auch festhalten, dass man unter bestimmten Bedingungen zurücktreten kann – zum Beispiel: "vorbehaltlich der Zustimmung meiner Hausbank zur Finanzierung" oder "vorbehaltlich, dass über alle Punkte im Vertrag Einigung erzielt wird".

Mit dem Kaufvertrag allein ist es nicht getan. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer auch tatsächlich Eigentümer der Liegenschaft. Daher wickelt man das Geschäft am besten über einen Treuhänder ab: Das Geld wird bei einem Anwalt oder Notar hinterlegt. Der Verkäufer bekommt die Summe erst, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Bevor man unterschreibt, sollte man den Vertrag vom Anwalt oder Notar prüfen lassen. Dieser kontrolliert auch, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Liegenschaft ist und ob Pfand- oder Nutzungsrechte bestehen. Wer ein Einfamilienhaus kauft, sollte außerdem sichergehen, dass das Objekt den Bebauungsbestimmungen entspricht. "Kontrollieren Sie auch, ob alle Zu- und Umbauten behördlich genehmigt sind", rät Sammer.

Wenn das Haus erst gebaut wird

Wer vom Plan weg kauft, muss sich auf seine Vorstellungskraft verlassen, schließlich gibt es noch keine Wohnung, die man besichtigen könnte. Dafür kann man meistens noch bei den Details mitreden und sich für eine andere Raumaufteilung oder hochwertigere Materialen entscheiden. "Sonderwünsche können problematisch sein – die Wohnung wird dadurch schnell teurer als geplant", gibt Sammer zu bedenken.

Auch Sochor warnt vor unerwarteten Mehrkosten und rät: "Halten Sie Änderungswünsche und allenfalls anfallende Mehrkosten schriftlich fest."

Eine Wohnung, zwei Eigentümer

Nicht nur Ehepartner, auch Lebensgefährten, Geschwister und Freunde – also generell zwei natürliche Personen – können gemeinsam eine Wohnung kaufen. Mit einer Eigentümergemeinschaft sind aber nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten verbunden.

Die Eigentümerparnter haften gemeinsam für alle Verbindlichkeiten aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum und sie dürfen nur gemeinsam über das Eigentum verfügen. "Das heißt auch, dass jeder Partner seine Hälfte nur mit Zustimmung des anderen verkaufen darf", erklärt Sochor.

Rechte und Pflichten des Eigentümers

Wohnungseigentümer sind Teil einer Gemeinschaft und zahlen bei Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses mit. Vor dem Kauf sollte man sich daher über die Höhe der Rücklage und den Zustand des Hauses informieren. "Ein Paar hat eine neu ausgebaute Dachgeschoßwohnung in einem Gründerzeithaus gekauft. Die beiden haben nicht bedacht, dass zwar ihre Wohnung samt aller Leitungen nagelneu war, aber die übrigen Steigleitungen für Gas und Wasser nicht erneuert wurden. Jahrelang war der Wasserverbrauch wegen der häufigen Rohrbrüche sehr hoch. Weil die Leitungen zu den allgemeinen Teilen gehören, treffen die Miteigentümer anteilig auch die Kosten für Reparaturen oder die Erneuerung", erklärt Sammer und rät: "Lassen Sie sich also nicht von einem neuen Objekt blenden, sondern behalten Sie immer das ganze Haus im Auge."

Als Käufer treten Sie in eine bestehende Gemeinschaft ein. "Sie sollten sich informieren, ob es besondere Vereinbarungen wie etwa einen vom Gesetz abweichenden Aufteilungsschlüssel gibt. Fordern Sie vom Makler oder Verwalter nicht nur den Wohnungseigentumsvertrag, sondern auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und eventuelle Umlaufbeschlüsse an", empfiehlt Sochor.

Die anderen reden mit

Viele Käufer übersehen, dass auch Eigentümer nicht nach Lust und Laune umbauen können. Wer etwa zwei Wohnungen zusammenlegen, eine Loggia verglasen oder einen Balkon anbauen will, braucht dafür die Zustimmung aller anderen Eigentümer. Sobald allgemeine Teile betroffen sind – und das ist auch bei tragenden Wänden im Inneren der Wohnung der Fall – müssen die anderen einverstanden sein.

Verlosung - Seminarplatz zu gewinnen

Verschiedene Formen von Wohnungseigentum, Rechte des Eigentümers, Aufgaben und Pflichten der Verwaltung, Regeln über die Beschlussfassung, Verteilung der Aufwendungen, aktuelle Judikatur und Tipps zur Vertragsgestaltung: Diese Themen werden von Wohnrechtsexperten Wolfgang Dirnbacher im Seminar "Grundkurs Wohnungseigentum" behandelt. Zielgruppe sind neben Haus- und Wohnungseigentümern auch Investoren, Verwalter, Makler und Anwälte. Die Teilnahmegebühr beträgt € 745,– (exkl. Ust). Die Termine in ganz Österreich finden Sie über den unten stehenden Link.

IMMO verlost in Kooperation mit ARS – Akademie für Recht, Steuern & Wirtschaft zwei Freiplätze für den "Grundkurs Wohnungseigentum" von 21. bis 22. März (jeweils 9.00 bis 17.00 Uhr) in Wien. Interessenten schicken ein eMail an immo@kurier.at mit dem Betreff "Grundkurs" oder eine Postkarte an KURIER IMMO, Lindengasse 52, 1072 Wien. Einsendeschluss ist der 5. März 2012. Eine Barablöse ist nicht möglich. Der Kauf des KURIER ist nicht Bedingung.

Weiterführende Links

www.ars.at