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Wohntelefon
03/01/2016

Wie berechne ich die Miete richtig?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Heute: Nicole Neugebauer-Herl und Simone Maier-Hülle von der Kanzlei nmh².

Ich bin Eigentümer einer Wohnung, die mit Mitteln der Wohnbauförderung 1968 errichtet wurde. Die Förderung wurde vergangenes Jahr abbezahlt. Nun möchte ich die Wohnung vermieten. Wie muss ich die Höhe der Miete berechnen?
Nicole Neugebauer-Herl und Simone Maier-Hülle: In Ihrem Fall ist § 16 Abs 1 Z 2 des Mietrechtsgesetzes einschlägig. Ist der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen, das aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, ist der Vermieter berechtigt, den im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Mietzins zu verlangen. Es kommt nicht darauf an, ob das Gebäude mithilfe einer Förderung errichtet wurde oder nicht. Falls Sie einen befristeten Vertrag abschließen, ist ein Befristungsabschlag in Höhe von 25 Prozent der vereinbarten Nettomiete abzuziehen.

Ich möchte einen Beschluss zur Abberufung der Hausverwaltung einbringen. Dafür brauche ich Namen und Adressen aller Miteigentümer. Die Hausverwaltung verweigert die Herausgabe und beruft sich auf Datenschutz. Ist das rechtens? Wie kann ich vorgehen?
Es gehört (nach § 20 Abs 1 WEG) zu den Verpflichtungen eines Hausverwalters, die ihm bekannten Zustellanschriften der übrigen Wohnungseigentümer auf Verlangen eines Einzelnen zu übermitteln. Diese Verpflichtung gilt nicht, wenn der Verwalter durch entgegengesetzte Weisungen von Miteigentümern in einen Interessenkonflikt gerät. Er ist daher nicht zur Herausgabe verpflichtet, wenn er sich auf eine konkrete Weisung des betreffenden Eigentümers berufen kann, dass dieser mit einer Weitergabe seiner Angaben nicht einverstanden ist. Sollte das der Fall sein, müsste Ihnen das der Verwalter jedoch mitteilen. Die Herausgabe der Daten gegenüber dem Verwalter kann dann auch nicht gerichtlich erzwungen werden. Zusammengefasst gilt: Bei kollidierenden Interessen einzelner Eigentümer verletzt der Verwalter ohne entsprechende Weisung der Mehrheit keine Pflichten. Er kann daher auch in einem Gerichtsverfahren nicht zur Erfüllung dieser verhalten werden. Es ist aber denkbar, dass Sie Ihr Recht auf Einberufung einer Eigentümerversammlung auf andere Weise durchsetzen. Etwa indem Sie den Verwalter ersuchen, Ladungen bzw. Beschlüsse an die anderen Eigentümer weiterzuleiten. Ansonsten bleibt in praktischer Hinsicht nur der mühsame Weg, die einzelnen Wohnungen/ Objekte vor Ort "abzuklappern".

Ich bin Eigentümerin in einem Mischhaus. Nach § 19 WEG ist ein abweichender Abrechnungsschlüssel für Reparaturarbeiten im Grundbuch eingetragen. Wie lange ist dieser Sondervertrag gültig? Gilt er auch für meine Nachkommen?
Eine Vereinbarung über einen abweichenden Abrechnungsschlüssel gilt grundsätzlich so lange, bis die Eigentümer eine neue Vereinbarung dazu treffen. Dieser muss von allen Eigentümern schriftlich zugestimmt werden. Sollten Sie einem neuen Abrechnungsmodell daher nicht zugestimmt haben, ist die bisherige Vereinbarung nach wie vor gültig. Auch Rechtsnachfolger sind an derartige Abkommen über eine abweichende Abrechnung gebunden, weil sie in die bestehenden Regelungen ihrer Vorgänger eintreten.

Ich bin vor drei Monaten aus einer Mietwohnung ausgezogen und warte noch immer auf die Kaution. Ich habe alle Mieten bezahlt und mir wurden keine Schäden bekannt gegeben. Was kann ich tun?
Die Kaution ist nach Ende des Mietvertrages samt erzielten Zinsen dem Mieter unverzüglich zurückzustellen, soweit keine berechtigten Forderungen getilgt wurden. Dies ist für Verträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausdrücklich in § 16 b MRG geregelt. Wenn bei Vertragsende alle Mieten bezahlt waren, bei der Übergabe keine Mängel, die auf Ihre Kosten zu beheben sind, beanstandet wurden und der Vermieter auf Ihre Aufforderungen nicht reagiert, wäre eine Klage auf Rückzahlung der Kaution ratsam.

Ich möchte ein Wohnung mieten und soll die Provision in bar bezahlen. Muss ich mich darum kümmern, ob der Makler die Registrierkassenpflicht erfüllt?
Nein, Sie müssen sich nicht darum kümmern, ob der Makler die Registrierkassenpflicht erfüllt. Es ist Vereinbarungssache, ob die Provision in bar bezahlt oder überwiesen wird. Wenn der Makler Barzahlung der Provision wünscht, ist das grundsätzlich in Ordnung. Es ist von Ihrer Seite darauf zu achten, dass über die bezahlte Provision ein Rechnungsbeleg ausgestellt wird, in welchem der Erhalt der Zahlung bestätigt wird.

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung. Die Fenster sind 25 Jahre alt und undicht. Trotz starker Zugluft weigert sich die Genossenschaft, die Fenster zu tauschen. Muss ich das dulden? Kann ich die Miete reduzieren und einen Teil einbehalten?
Die Fenster gehören zu den allgemeinen Teilen des Gebäudes. Die Reparatur bzw Erneuerung der schadhaften Fenster fällt in die Erhaltungspflicht der Genossenschaft als Vermieter. Wenn sich die Genossenschaft weigert, die Reparatur bzw Erneuerung durchführen zu lassen, können Sie sich daher mit einem entsprechenden Antrag im Außerstreitverfahren an das Gericht - bzw. in Wien an die Schlichtungsstelle - wenden. In diesem Verfahren wird dann von einem Sachverständigen geprüft, ob die Fenster zu tauschen oder anderweitig zu sanieren sind. Eine Minderung der Miete ist in diesem Zusammenhang zwar zulässig, aber nicht empfehlenswert, weil ansonsten mit einer Zahlungs- und Räumungsklage gerechnet werden muss. In einem Gerichtsverfahren müssten Sie dann beweisen, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung bzw. ein berechtigter Anspruch auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten bestanden hat. Es empfiehlt sich eher, die Miete unter Vorbehalt zu bezahlen und allfällige Zinsminderungsansprüche gesondert einzuklagen.


Nächstes mal am KURIER-Wohntelefon:
Nadja Shah, Mietervereinigung.
Montag, 7. März 2016, 10 bis 11 Uhr
Tel. 01/52 65 760

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