Wer muss im Stiegenhaus lüften?

Ich bin Wohnungseigentümerin. In unserem Stiegenhaus gibt es nur ein Fenster, welches leider auf die Dachterrasse einer Eigentümerin hinausgeht. Um das Fenster zu öffnen, braucht man einen Schlüssel. Die Dame will den Schlüssel aber nicht hergeben. Weil sie selbst oft tagelang nicht da ist, können wir tagelang nicht lüften. Im Sommer hat es dann oft 30 Grad im Stiegenhaus. Die Verwaltung sagt, sie kann da nichts machen. Wie ist die Rechtslage?

Regeln über das Lüften (Kippen von Fenstern) im Stiegenhaus gehören zur Hausordnung. Diese regelt das Zusammenleben zwischen den Wohnungseigentümern. Die Erlassung und die Änderung der Hausordnung stellt grundsätzlich eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung dar, in welcher die Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidet. Unbeschadet davon kann allerdings jeder einzelne Wohnungseigentümer mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die Aufhebung oder Änderung jener Bestimmungen einer Hausordnung durch eine Entscheidung des Bezirksgerichtes verlangen, welche die schutzwürdigen Interessen des Antragstellers verletzen oder ihm bei billigem Ermessen unzumutbar sind. Auch Rechtsnachfolger sind an eine bestehende Hausordnung gebunden, obwohl sie diese nicht mitgestaltet haben. Dem Verwalter kommt grundsätzlich kein Recht auf Abänderung der Hausordnung zu.

In den Jahresabrechnungen der vergangenen drei Jahre gibt es einige Ungereimtheiten. Wie sieht eine ordnungsgemäße Rechnungslegung aus?

Eine ordnungsgemäße Rechnungslegung erfordert eine systematische, übersichtliche und einer Nachprüfung leicht zugänglichen Gliederung der Einnahmen und Ausgaben, was durch eine detaillierte Aufstellung der Einnahmen- und Ausgabeposten zu erfolgen hat. Dabei sind sowohl auf Einnahmenseite als auch auf Ausgabenseite der Zeitpunkt der Zahlung, ihr Verwendungszweck und der Zahlungsempfänger bzw. der Leistende zu bezeichnen. Zur Ermöglichung der Kontrolle müssen die Belege bezeichnet sein, sodass solche Querverweise das Auffinden und das Verständnis erleichtern. Dabei bilden Abrechnung und Belegsammlung eine Einheit. Die Belegeinsicht ist insofern ein unverzichtbarer Bestandteil der Rechnungslegung und dient der Überprüfung der Abrechnung. Das heißt, sie ist dazu da, Einnahmen und Ausgaben nachvollziehbar zu machen, damit dem Abrechnungsberechtigten erkennbar wird, wie Geldflüsse verlaufen und ob die Abrechnung den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechtsverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern und dem Hausverwalter entspricht.

In unserem Haus gab es eine Umwidmung von einer Wohnung in eine Arztpraxis, es wurde aber nichts umgebaut. Was ist dabei zu beachten? Kann die Verwaltung ohne die Zustimmung der Eigentümer eine Neuparifizierung veranlassen?

Unter Änderung des Wohnungseigentumsobjektes ist nicht nur eine bauliche Änderung, sondern auch jede Widmungsänderung (Nutzungsänderung) zu verstehen. Grundsätzlich ist die baurechtliche Problematik von der wohnungseigentumsrechtlichen zu unterscheiden. Selbst wenn es dem Wohnungseigentümer gelingt, seitens der Baubehörde eine Genehmigung seiner Widmungsänderung (von einer Wohnung zu einer Arztpraxis) zu erwirken, bedeutet dies nicht, dass die anderen Wohnungseigentümer diese Veränderung akzeptieren müssen. Betrifft die Änderung am Wohnungseigentumsobjekt nur das Objekt selbst, so darf die beabsichtigte Änderung weder eine Schädigung des Hauses, noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, insbesondere auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Als Grundsatz kann angesehen werden, dass schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer die Pflicht des änderungswilligen Wohnungseigentümers begründet, die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer einzuholen oder die Ersetzung der Zustimmung im Außerstreitverfahren zu erwirken – außer es besteht bereits eine vorweggenommene Zustimmung dazu im Wohnungseigentumsvertrag. Tut dies der änderungswillige Wohnungseigentümer nicht oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht, und kann im streitigen Rechtsweg mit Eigentums­freiheitsklage zur Beseitigung der Änderung verhalten werden. Ein Antrag auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung kann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden.