Lebensgefährten können den Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen übernehmen.

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Wer darf in den Mietvertrag eintreten?
01/25/2015

Wer darf in den Mietvertrag eintreten?

Peter Hauswirth ist Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte.

Ich bin Hauptmieter in einer Wohnanlage eines gemeinnützigen Bauträgers. Vor sieben Jahren ist meine Lebensgefährtin zu mir gezogen. Darf sie nach meinem Ableben in die Mietrechte eintreten?

Ihre Lebensgefährtin kann insbesondere unter folgenden Voraussetzungen nach Ihrem Tod in Ihre Mietrechte eintreten: Sie hat ein dringendes Wohnbedürfnis hinsichtlich der Wohnung; Ihre Lebensgefährtin hat mit Ihnen bis zu Ihrem Tod mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt; der dreijährigen Haushaltsgemeinschaft ist ein gemeinsamer Bezug der Wohnung gleichgesetzt.

Ich habe vor 28 Jahren eine Wohnung in einem Althaus angemietet. Der Eigentümer, der zugleich Hausverwalter ist, hat beim Abschluss des Vertrages Gestionskosten von mir verlangt. Ich ziehe jetzt aus und will die Kosten zurückfordern. Allerdings gibt es in der Zwischenzeit eine neue Hausverwaltung. Kann ich von ihr die Rückzahlung verlangen?

Es ist zu prüfen, ob die Gestionskosten (Verwaltungskosten) für eine bestimmte Leistung des Verwalters oder des Eigentümers geleistet wurden. Ich vermute aufgrund Ihrer Schilderungen, dass der Verwalter ein zusätzliches Entgelt für den administrativen Aufwand bei einem Mieterwechsel eingehoben hat. Ein derartiges Entgelt ist jedoch nicht zulässig, weil der Verwalter ohnedies bereits die gesetzlich definierte Verwalterkostenpauschale erhält, die die Mieter auch über die Betriebskosten bezahlen. Der Rückforderungsanspruch ist grundsätzlich immer gegen jene Person zu richten, die das Entgelt erhalten hat, also in Ihrem Fall gegen den alten Verwalter. Allerdings verjähren derartige mietrechtliche Rückforderungsansprüche innerhalb von zehn Jahren.

Mein Mietvertrag wurde für die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen. Stimmt es, dass Vermieter und Mieter die Möglichkeit haben, nach einem Jahr aus dem Vertrag auszusteigen?

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der vereinbarten Mietvertragsdauer das Recht, aus einem befristet abgeschlossenen Mietverhältnis auszusteigen. Er kann den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist aufkündigen. Daher muss der Mieter einer Wohnung nicht genau nach einem Jahr kündigen, sondern es steht ihm das Recht der Kündigung bis zum Ende der Laufzeit immer zum Monatsletzten unter Einhaltung der zuvor genannten Kündigungsfrist zu. Diese Bestimmung gilt nicht für den Vermieter. Das bedeutet, dass der Vermieter bei einem befristeten Vertrag (wenn ihm vertraglich kein Kündigungsrecht eingeräumt wurde) diesen vor Ablauf der Befristung nicht aufkündigen kann. Diese Bestimmung gilt nur für Wohnungen, nicht aber beispielsweise für Geschäftsräumlichkeiten.

Ich bin Wohnungseigentümer und habe eine neue Heiztherme in meiner Wohnung. Laut Rauchfangkehrer fehlt ein Rohr als Verbindungsstück. Muss ich das bezahlen oder ist das Sache der Eigentümergemeinschaft?

Maßnahmen, die vor allem das Innere des Wohnungseigentumsobjektes betreffen, sind vom Wohnungseigentümer zu bezahlen. Fehlt ein Verbindungsstück in der Wohnung, dann fällt das nicht in den Zuständigkeitsbereich der Eigentümergemeinschaft.

Ich bin Hauptmieterin einer Altbauwohnung in Wien. Meine beiden erwachsenen Töchter wohnen hier mit mir seit vielen Jahren. Ich werde nun in mein Ferienhaus nach Niederösterreich übersiedeln, möchte aber auch die Wiener Wohnung ab und zu nutzen. Können meine Töchter in den Mietvertrag eintreten?

Grundsätzlich ist es möglich, dass Sie die Mietrechte an Ihre Töchter abtreten. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Ihre Töchter zumindest die letzten zwei Jahre mit Ihnen in der Wohnung in einem gemeinsamen Haushalt gewohnt haben oder die Wohnung gemeinsam mit Ihren Töchtern bezogen haben. Weiters müssen Sie selbst dauerhaft die Wohnung verlassen haben. Ihr Lebensmittelpunkt kann nicht mehr in der Wohnung sein. Die Abtretung der Mietrechte ist von Ihnen und Ihren Töchtern unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 760 26.01.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr Georg Röhsner, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte

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