Wer bekommt die Mieteinnahmen?

In unserem Haus wird seit einiger Zeit die ehemalige Hausbesorgerwohnung vermietet. Die Einnahmen werden von der Verwaltung in die Rücklage eingezahlt. Einige Eigentümer sind der Meinung, dass dieses Geld auf die Eigentümer aufgeteilt werden müsste. Was ist richtig?

Die Hausbesorgerwohnung stellt einen sogenannten allgemeinen Teil der Liegenschaft dar. Erträgnisse, die z. B. durch die Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft erzielt werden, sind grundsätzlich auf alle Wohnungseigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufzuteilen. Die anteiligen Einnahmen stellen für den Wohnungseigentümer auch Einnahmen dar, die grundsätzlich steuerpflichtig sind. Zusätzliche Vereinbarungen bzw. Beschlüsse – z. B. über Sondervorschreibungen zur Rücklage in der Höhe der Mieteinnahmen – sind jedoch denkbar.

In unserer Eigentumsanlage werden die Kosten für Heizung und Warmwasser nach Quadratmetern abgerechnet. Ich habe eine große Wohnung und zahle daher viel, obwohl ich sparsam bin. Wie kann ich erreichen, dass auf Verbrauch umgestellt wird?

Ausgehend davon, dass die Bestimmungen des Heizkostenab­rechnungsgesetzes bei Ihrer Eigentumsanlage zur Anwendung kommen, haben Sie die Möglichkeit, einen Antrag auf Ausstattung des Gebäudes mit Vorrichtungen zur Erfassung (Messung) des Verbrauchs zu stellen. Voraussetzung für die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Messvorrichtungen ist insbesondere, dass jeder Wärmeabnehmer, in Ihrem Fall Wohnungseigentümer, auch den Energieverbrauch individuell beeinflussen kann. Weiters muss die Umstellung auch wirtschaftlich gesehen einen Vorteil darstellen und eine Energieersparnis bringen. Daher ist dem Antrag auch ein entsprechendes Gutachten (Kosten-Nutzen-Vergleich) vorzulegen, aus dem sich diese Wirtschaftlichkeit der Ausstattung des Gebäudes mit Messvorrichtungen ergibt.

Ich habe ein Lokal mit Schanigarten gemietet. Über dem Lokal sind einige Wohnungen. Der Vermieter will plötzlich, dass wir einen Fluchtweg durch den Gastgarten freihalten. Darf er das?

Ob der Vermieter ein Recht hat, in Ihr Nutzungsrecht am Schanigarten einzugreifen, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Wurde Ihnen der gesamte Schanigarten zur alleinigen Nutzung mitvermietet und ist er Bestandteil des Mietgegenstandes, so kann der Vermieter das Nutzungsrecht bzw. den Umfang des Nutzungsrechtes nicht einseitig ändern oder beschränken. Nur wenn bereits im Mietvertrag ein derartiger Eingriff vereinbart worden ist, ist der Vermieter dazu berechtigt.

In manchen Fällen hat der Mieter aufgrund besonderer Umstände jedoch sehr wohl ein Eingreifen zu dulden. Unterliegt der Mietgegenstand dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), hat der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung Eingriffe in sein Mietrecht zu dulden, wenn dieser zum Beispiel für die Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft notwendig ist. In Einzelfällen bedeutet dies, dass der Mieter sogar eine Verkleinerung des Mietgegenstandes dulden muss. Ob dies in Ihrem Fall zutrifft, lässt sich nur klären, wenn die genauen Umstände und Ursachen für den geplanten Eingriff erhoben werden. Dem Mieter stehen im Fall eines Eingriffes jedoch Ersatzansprüche zu. Außerdem ist der Eingriff unter größtmöglicher Schonung vorzunehmen.

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung. Bei der Armatur im Badezimmer ist der Einhandmischer kaputt. Wer muss die Reparatur zahlen?

Grundsätzlich sind die im Mietgegenstand befindlichen Sanitär- und Heizgeräte samt Armaturen bloße Verbrauchergeräte und fallen nicht in die Erhaltungspflicht des Vermieters sondern des Mieters. Zur Bezahlung der Reparatur der Armaturen ist daher – sofern im Mietvertrag keine anderslautende Vereinbarung getroffen wurde – der Mieter verpflichtet.