Wenn die Rechnung nicht aufgeht

Wer Gefahr läuft, seine Wohnung zu verlieren, bekommt Post vom Gericht. Weil aber viele Menschen diese Briefe ignorieren, versäumen sie wichtige Fristen. Wer eine Kündigung erhält und keine rechtlichen Schritte unternimmt, muss ausziehen. Ist ein Räumungsurteil einmal rechtskräftig, ist die Wohnung weg. Viele Delogierungen können abgewendet werden, wenn die Betroffenen rechtzeitig aktiv werden würden. Denn manche Eigentümer und Hausverwalter sind froh, wenn sich säumige Mieter um eine Lösung bemühen und etwa eine Ratenzahlung vorschlagen.

Beratung für Betroffene bietet zum Beispiel die Fachstelle für Wohnungssicherung (FAWOS) der Volkshilfe Wien. "Wir werden von den Bezirksgerichten über Räumungsverfahren informiert und kontaktieren daraufhin die Mieter. Amtliche Schreiben machen viele einfach nicht auf. Unser Brief schaut nicht nach Behörde aus und wird daher eher geöffnet. Es ist ein Versuch, doch noch an diese Leute heranzukommen", erklärt Silvia Zechmeister, Leiterin des Bereichs "Soziale Arbeit" bei der Volkshilfe Wien und damit auch für die Wohnungssicherung zuständig.

Beratungsgespräche

Notgroschen

Ist es sinnvoll, auf diese Weise die Wohnung zu sichern, kann man bei der zuständigen Stelle der jeweiligen Landesregierung um "Hilfe in besonderen Lebenslagen" ansuchen. In Wien ist dafür die MA 40 zuständig, die FAWOS hilft beim Ansuchen. "Die Leute müssen ihr komplettes Leben offenlegen: Warum wurde die Miete nicht bezahlt? Warum ist man in dieser Situation? Man muss alle Dokumente bringen und die Ursache für die Krisensituation begründen können. Denn natürlich verschenkt die MA 40 nicht einfach so Geld. Wenn man immer das neueste Smartphone kauft, statt die Miete zu zahlen, wird man nicht viel Verständnis ernten."Mit einer Soforthilfe allein ist es aber in vielen Fällen nicht getan. Auch für den Mieter hat es nur dann Sinn, eine Wohnung zu sichern, wenn die Finanzierung auch auf lange Sicht möglich ist. Ist das Geld knapp, gibt es zwei Strategien: Mehr einnehmen oder weniger ausgeben. "Wir erstellen mit den Betroffenen einen genauen Finanzplan", sagt Zechmeister. Gemeinsam wird überlegt: Bei welchen Ausgaben kann man einsparen? Welche Zuschüsse oder Förderungen – etwa Wohn- oder Mietbeihilfe – kann man lukrieren? Gibt es noch Vermögenswerte, ist es sinnvoll, diese zu Geld zu machen. Bevor man die Wohnung verliert, sollte man zum Beispiel das geliebte Auto verkaufen. "Manchmal stellen unsere Sozialarbeiter auch fest, dass die Höhe der Miete nicht korrekt ist. Dann schicken wir die Leute zu einer Mieterschutzorganisation. Eine Überprüfung unterbricht die Klage – damit ist der akute Wohnungsverlust abgewendet. Und manchmal kann der Rückstand sogar durch die zu viel bezahlte Miete ausgeglichen werden", erzählt Zechmeister.

Ist jedoch absehbar, dass die Wohnung auf Dauer einfach zu teuer ist, muss man sich nach einer günstigeren Bleibe umsehen. "In diesem Fall vermitteln wir die Leute an Einrichtungen, die bei der Suche unterstützen – zum Beispiel das Wohnservice Wien oder die Wohndrehscheibe", erklärt Zechmeister. Wer keinen Anspruch auf eine Gemeindewohnung hat, kann sich hier über den privaten Wohnungsmarkt informieren. Je früher, desto besser.

Die Mitarbeiter von FAWOS beraten Bewohner von Privat- und Genossenschaftswohnungen in Wien. www.volkshilfe-wien.at/fawos
Informationen zur Mietbehilfe gibt es bei der MA 40. Wohnbeihilfe kann man bei der MA 50 beantragen. www.wien.gv.at
Die Wohndrehscheibe hilft bei der Suche nach einer privaten Mietwohnung in Wien. www.volkshilfe-wien.at/wohndrehscheibe
Über Beratungsmöglichkeiten in den Bundesländern informiert die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (Bawo). www.bawo.at
Eine Liste mit verschiedenen Einrichtungen der Wohnungslosenhilfe in ganz Österreich bietet auch das Bundeskanzleramt. www.help.gv.at
Die Caritas betreut in ganz Österreich Anlaufstellen für Menschen, die plötzlich ohne Dach über dem Kopf dastehen. In Wien vermittelt das „P7 – Service für Wohnungslose“ in Kooperation mit dem Fonds Soziales Wien freie Plätze in Notquartieren. www.caritas.at

Mietzinsklage: Soll der Vertrag bestehen bleiben, könnte der Vermieter lediglich den ausständigen Betrag beim Bezirksgericht einklagen. Das kommt jedoch selten vor, denn die meisten wollen, dass der säumige Mieter auch so schnell wie möglich auszieht.

Kündigung: Gibt es einen Mietzinsrückstand muss der Vermieter zuerst eine Mahnung schicken und eine Frist für die Begleichung der Schulden setzen. Erst wenn das Geld trotzdem ausbleibt, kann er gerichtlich kündigen. Dann hat der Mieter vier Wochen Zeit, um dagegen Einspruch zu erheben. Verstreicht diese Frist ungenützt, wird die Aufkündigung rechtskräftig und der Bewohner muss ausziehen. Den ausstehenden Betrag müsste der Vermieter gesondert mit einer Zahlungsklage geltend machen.

Räumungsklage: In der Praxis werden Mietzins- und Räumungsklage meist kombiniert. Mit dem Gerichtsurteil bekommt der Mieter den Auftrag, seine Rückstände samt Zinsen sowie die Kosten des Verfahrens zu bezahlen und das Bestandsobjekt geräumt zurückzustellen.
Oft reagieren Mieter jedoch nicht auf ein gültiges Räumungsurteil. Dann muss der Eigentümer innerhalb von sechs Monaten die Exekution beantragen. Im Zuge der Delogierung wird schließlich die Wohnung geräumt und das Inventar des Betroffenen auf Kosten des Vermieters eingelagert. Theoretisch muss der Mieter diese Ausgaben ersetzen, praktisch bleibt der Eigentümer oft darauf sitzen. Denn jemandem, der ohnehin nichts mehr hat, kann man auch nichts wegnehmen.
Manchmal taucht der Mieter unter: Gibt es keine Zustelladresse im Inland, müsste kostenpflichtig ein Abwesenheitskurator bei Gericht beantragt werden. Dadurch kann ein Verfahren durchgeführt und ein Titel erwirkt werden, der nach Ablauf der Einspruchsfrist ebenfalls rechtskräftig wird.

Alles auf Anfang: „Wenn den Mieter am Rückstand kein grobes Verschulden trifft und er die ausständige Miete vor dem Ende der mündlichen Verhandlung erster Instanz zahlt, muss das Gericht die Klage abweisen“, sagt Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte Peter Hauswirth. Das gilt sowohl für die Kündigung als auch die Räumungsklage. Solche Verfahren können sich daher über Monate und Jahre ziehen.

Pfandrecht: „Im Zuge einer Mietzins- und Räumungsklage kann der
Vermieter die ,pfandweise Beschreibung‘ beantragen. Dann macht der Gerichtsvollzieher vor Ort eine Liste aller Gegenstände, die dem Mieter gehören. Damit ist bekannt, was an Inventar vorhanden ist und das Pfandrecht des Vermieters ist begründet“, erklärt Hauswirth. „Der Mieter darf die Sachen dann nicht mehr verkaufen. In der Praxis ist es aber so, dass immer wieder Dinge verschwinden. Kann der Mieter seine Schulden nicht bezahlen, werden die Gegenstände vom Gerichtsvollzieher veräußert. Oft ist aber nicht viel mehr da als eine alte Couch – dann zahlt sich der Aufwand nicht aus.“