Was sagt der Immobilienmarkt?

Michael Ehlmaier ist Eigentümer der österreichischen Immobiliengruppe EHL. Büroobjekte, Geschäftsflächen, Miet- und Eigentumswohnungen, sowie Investments sind sein Metier. Wir haben ihn getroffen und zu den neuesten Entwicklungen befragt.

IMMO: Herr Ehlmaier, Immobilien sind derzeit als Geldanlage in aller Munde. Wird dieser Boom weiter anhalten und kann ihm die Branche überhaupt gerecht werden?
Michael Ehlmaier: Begriffe wie Betongold oder Ersatzwährung sind sicher übertriebene Schlagworte. Aber für Investoren ist eine Immobilienveranlagung nicht zuletzt zur Risikostreuung interessant. Insgesamt kann man sagen, dass das Interesse in den vergangenen drei Jahren deutlich zugenommen hat, damit verbunden war allerdings auch eine deutliche Preissteigerung, vor allem im privaten Bereich: Eigentumswohnungen, Vorsorgewohnungen, Zinshäuser – hier sehen wir derzeit tatsächlich kein Ende des Booms.

Worauf muss man achten, wenn man sein Geld in eine Wohnung investieren will?
Sicherheit ist das wesentlichste Kriterium für einen Privatanleger. Er investiert ja weniger zu Spekulationszwecken und wird als Käufer daher nicht so risikofreudig sein. Nicht die Rendite sollte für ihn im Vordergrund stehen, sondern ein langfristiges und nachhaltiges Engagement. Vorsorgewohnungen sind sicher eine gute Wahl, um sein Geld langfristig nicht nur zu parken, sondern auch anzulegen. Die meisten Mietverträge weisen jährlich indexierte Mieteinnahmen auf, dadurch ist auch ein Inflationsschutz gegeben.

Was muss man wissen, bevor man sich eine Immobilie kauft?
Wenn ich ein Objekt als Anlage kaufen möchte, also nicht selbst darin wohnen werde, ist das wichtigste Kriterium die dauerhafte Vermietbarkeit. Es muss ein regelmäßiger Cashflow ins Haus kommen, so wie ich das auf einem Sparbuch in einer anderen Form auch habe. Das gilt nicht nur für die Erstvermietbarkeit, sondern auch für den Fall, dass mein erster Bewohner auszieht. Dann muss eine leichte Nachvermietbarkeit gewährleistet sein.

Wann ist eine Wohnung gut zu vermieten?
Ganz wichtig ist die Lage. Danach kommen Grundriss und Mietzins – auch da muss eine realistische Einschätzung gegeben sein. Gibt es einen Lift im Haus? Auch das ist wichtig. Allgemein tue ich mir bei einem Neubau leichter als bei einem Altbau, weil ich einen freien Zins vereinbaren kann und nicht dem Mietrechtsgesetz unterliege. Weitere wichtige Kriterien sind, ob es eine Tiefgarage im Haus gibt, die öffentliche Verkehrsanbindung und die allgemeine Infrastruktur.

Soll man eine Wohnung vor dem Kauf einem Immobilienbewerter zeigen?
Wenn Sie sie zum Eigenbedarf erwerben, spielen Emotionen eine sehr große Rolle. Ihnen muss die Wohnung gefallen und nicht dem Bewerter. Wenn Sie sich ein Objekt zur Veranlagung kaufen, ist es sicher wichtig, dass Sie sich vorher einen guten Überblick über die Marktlage verschaffen. Weiters sollte man sich fragen: Wie viel Eigenmittel möchte ich aufbringen, wie viel Fremdmittel? Wichtig ist es, sich mehrere Angebote geben zu lassen, damit man nicht nur den absoluten Kaufpreis, sondern auch den Preis pro Quadratmeter vergleichen kann.

Man muss als Anleger auch potenzielle Mieteinnahmen vergleichen, um zu sehen, wie realistisch das Angebot ist. Hier kann einen Bewerter oder Immobilienberater mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Wie werden sich die Preise Ihrer Ansicht nach in der nächsten Zeit entwickeln?
Die Preise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen, Eigentumswohnungen zwischen 5 und 15 Prozent, Mietpreise geringer, aber doch auch um 3 bis 5 Prozent. Dieser Boom hat einerseits mit dem niedrigen Zinsniveau zu tun, das wir derzeit haben und andererseits natürlich mit den Turbulenzen auf den Kapitalmärkten. Sobald die Börse wieder anzieht und sichere Alternativen bietet, wird das Interesse wohl etwas zurückgehen. Gerade für die kommenden Jahre erwarten wir das allerdings nicht, das bestätigen auch Konjunkturforscher. Wenn man sich also gut vorbereitet, ist eine Immobilie sicher eine strategisch richtige und nachhaltige Sache.

Wie schnell soll man bei einem guten Angebot zuschlagen?
Immobilien sollte man nie schnell kaufen! Sinken werden die Preise in den nächsten Jahren wohl nicht. Wir gehen aber davon aus, dass sie sich auf einem soliden Niveau einpendeln und man mit einer guten, wenn auch nicht spektakulären Entwicklung rechnen kann.