Was muss der Mieter warten?

Ich habe meine Altbau-Eigentumswohnung vermietet und mache alle zwei Jahre einen Kontrollbesuch. Leider ist die Wohnung recht ungepflegt, es gibt sogar oberflächlichen Schimmel in den Ecken. Was muss der Mieter eigentlich von Gesetzes wegen warten?

Gemäß § 8 Mietrechtsgesetz hat der Hauptmieter den Mietgegenstand und die dafür bestimmten Einrichtungen so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst. Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Hauptmieter verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen. Für die Behebung eines ernsten Schadens ist der Vermieter zuständig. Praktisch können in die gesetzliche Wartungspflicht des Mieters die Reparatur der rinnenden WC-Spülung, die Erneuerung der Silikonfugen, die Pflege und der Austausch von Dichtungen, das Service technischer Geräte (z. B. Heiztherme) sowie der Austausch von Glühbirnen fallen.

Ich bin seit 30 Jahren Mieterin einer Erdgeschoßwohnung in einem Altbau. Vor einigen Monaten wurden das Haus verkauft, seitdem gibt es auch eine neue Verwaltung. Seit einigen Wochen türmen sich im Hof Abfälle und Hundekot. Die Verwaltung sagt, ich muss das mit der Eigentümerin klären. Die reagiert aber nicht auf meine Anrufe und Briefe. Ich glaube, dass die Eigentümerin selbst den Hof verunreinigt, denn sie wohnt auch im Haus und hat als Einzige einen Hund. Was kann ich tun?

Die Hausverwaltung führt im Auftrag der Eigentümerin die Verwaltung der gegenständlichen Liegenschaft durch. Der Umfang der Tätigkeit richtet sich nach dem Verwaltungsvertrag und der Bevollmächtigung. Ansprechpartner betreffend Abfälle und Hundekot im Hof ist für gewöhnlich die Hausverwaltung. Der Vermieter hat gemäß § 3 Mietrechtsgesetz dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung dienenden Anlagen im ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Bleibt die Hausverwaltung untätig, so können Sie sich an das Büro für Sofortmaßnahmen, die Gebietsbetreuung, Interessensvertretungen, die Wiener Schlichtungsstelle, die Wiener Umwelthotline o. ä. wenden.

Ich habe vor 25 Jahren meine Wohnung vermietet und den Vertrag immer wieder mündlich verlängert. Gilt er als unbefristet?

Gemäß § 29 Mietrechtsgesetz sind Befristungen bzw. Verlängerungen eines Mietverhältnisses nur dann wirksam, wenn diese schriftlich vereinbart wurden. Mündliche Mietverhältnisse gelten als auf unbestimmte Zeit (unbefristet) abgeschlossen und unterliegen den Kündigungsschutzbestimmungen des MRG.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung und würde den Balkon verglasen. Leider gab es einige Gegenstimmen. Ich möchte diese Eigentümer in einem persönlichen Gespräch überzeugen. Wie finde ich heraus, wer dagegengestimmt hat? Was kann mir passieren, wenn ich den Balkon ohne die Zustimmung von allen anderen verglasen lasse?

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird explizit eine Auskunftspflicht des Verwalters festgehalten: Der Verwalter hat im Fall einer schriftlichen Willensbildung auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über das Stimmverhalten der anderen Eigentümer zu geben. Die Anfrage muss aber vom Wohnungseigentümer im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Beschluss gestellt werden. Die Verglasung eines Balkons oder einer Loggia stellt eine genehmigungspflichtige Änderung dar. Der änderungswillige Wohnungseigentümer ist also nach dem Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet, die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer einzuholen oder die Ersetzung der Zustimmung vor dem Bezirksgericht zu erwirken. Tut er dies nicht, so handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr eigenmächtig vorgenommener Änderungen auf Unterlassung und Beseitigung geklagt werden. Baurechtlich ist nach der Wiener Bauordnung für die Verglasung von Balkon oder Loggia eine Bauanzeige ausreichend.

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Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien