Was kann ich tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Ich habe meine Eigentumswohnung auf fünf Jahre befristet an einen Diplomaten vermietet und eine Indexklausel im Vertrag vereinbart. Nun wurde die fünf Prozent Hürde überschritten und ich habe den Mieter zeitgerecht darüber informiert, dass die Miete im nächsten Monat um 140 Euro angehoben wird. Er weigert sich aber, diese Erhöhung zu akzeptieren. Was kann ich jetzt tun?

Im Normalfall würden Sie gegen den Mieter mit Mietzins bzw. Mietzins- und Räumungsklage vorgehen, bei einem Diplomaten als Mieter ist die Situation komplizierter:Diplomaten – das sind der Missionschef und die Mitglieder des diplomatischen Personals der Mission – genießen volle Immunität von der Zivilgerichtsbarkeit des Staates, in dem sie tätig sind. Das gilt auch für privates Handeln. Daher kann gegen diese Personen weder Mietzins- und Räumungsklage geführt werden, noch können Vollstreckungsmaßnahmen gesetzt werden. Verwaltungs- und technisches Personal der Mission sowie die zu deren Haushalt gehörende Familienangehörige genießen in Bezug auf die Zivilgerichtsbarkeit in Österreich lediglich funktionelle Immunität: Gegen sie könnte also eine Mietzins- und Räumungsklage eingebracht werden. Sie verfügen allerdings über dieselbe Vollstreckungsimmunität wie Diplomaten. Erwirkte Räumungstitel können also ebenfalls nicht vollstreckt werden.Die Angestellten einer Botschaft – wie etwa deren Chauffeur – genießen nur berufliche, nicht aber private Immunität.Hier wäre also grundsätzlich sowohl Mietzins- und Räumungsklage, als auch Zwangsvollstreckung möglich, was aber immer nur dann gilt, wenn die Mietwohnung tatsächlich ausschließlich privaten Zwecken dieses Personenkreises dient. Wenn im Einzelfall gerichtliche Maßnahmen nicht möglich sind, empfiehlt es sich daher, das Bundesministerium für Äußere Angelegenheiten um Einwirkung auf den betreffenden Staat zu ersuchen.

Unsere Hausverwaltung hat seit drei Jahren keine Eigentümerversammlung einberufen. Muss das nicht alle zwei Jahre passieren? Was können wir tun?

Der Verwalter hat, soweit nichts anderes vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen wird, alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Tag und Zeitpunkt sind so zu wählen, dass möglichst viele Wohnungseigentümer daran teilnehmen können. Darüber hinaus können drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes dafür die Einberufung der Eigentümerversammlung verlangen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf das Zustandekommen einer Eigentümerversammlung auch ohne Tätigwerden des Verwalters hinzuwirken, bleibt davon unberührt. Die Einberufung der Eigentümerversammlung und die dabei zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände sind jedem Eigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin zur Kenntnis zu bringen. Die Information hat sowohl durch Anschlag im Haus als auch durch Übersendung einer schriftlichen Einladung zu erfolgen.

Ich habe nach zwei Jahren meine Mietwohnung zurückgegeben. Der Vermieter sagt, dass es einen Schaden im Laminat gibt. Er hält daher die Kaution zurück. Die Dehnungsfuge ist in der Zeit von einem halben auf einen Zentimeter angewachsen. Aber dafür kann ich nichts. Was soll ich jetzt tun?

Nach Ende des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus der Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Tut er dies nicht, können Sie bei der Schlichtungsstelle bzw. dem Bezirksgericht einen Antrag über die Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages im Außerstreitverfahren einbringen.

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Tel: 01/52 65 760 10.08.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr Christian Boschek, Arbeiterkammer Wien