Was hat ein privater Verwalter zu tun?

Ein Laptop, ein Telefon – und schon kann man die Hausverwaltung ganz gemütlich auf der Couch erledigen.

Ganz so einfach ist es natürlich nicht. Trotzdem bewirtschaften einige Zinshaus-Besitzer ihre Immobilie selbst. Auch in kleineren Wohnungseigentumsanlagen findet sich manchmal ein Bewohner, der sich um die Liegenschaft kümmert. "Im ländlichen Bereich – wo man die anderen in der Regel besser kennt – ist die Selbstverwaltung wahrscheinlich noch mehr ein Thema als in der Großstadt", beobachtet Udo Weinberger, Präsident des Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) und selbst Hausverwalter.

Den Aufwand sollte man jedoch hier wie dort keinesfalls unterschätzen. Zu den wichtigsten Pflichten eines Verwalters gehören diese Aufgaben:

- Ein Mal pro Jahr muss er die Betriebskosten-Abrechnung legen. Manche rechnen jeden Monat ab. Eine Jahrespauschale macht aber weniger Arbeit.

- Der Verwalter muss das Haus im Auge behalten, bei Bedarf Reparaturen beauftragen und die Ausführung kontrollieren.

Auch um die Versicherungen des Hauses hat er sich zu kümmern. Gibt es einen Schadensfall, muss er die Bezahlung mit der Versicherung klären.

- Von November bis März sollte für einen Winterdienst gesorgt werden. Gibt es Dienstnehmer (Hausbetreuung, Winterdienst, etc.) müssen diese angemeldet und bezahlt werden.

- Verwalter eines Eigentumshauses müssen alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einberufen. Sie sind außerdem verpflichtet, sich um einen Reparaturfonds in angemessener Höhe zu kümmern und eine schriftliche Vorausschau über die zu erwartenden Aufwendungen zu machen.

- Werden Wohnungen im Haus vermietet, muss der Verwalter die Mietverträge abschließen, die Befristungen im Auge behalten, die Mieten vorschreiben und kassieren und Mahnungen verschicken.

Gesetzeslage

Private Verwalter müssen auch die Gesetzeslage im Auge behalten. "Die mietrechtlichen Bestimmungen sind für Laien oft schwer zu durchschauen. Passieren Fehler, kann das auch finanzielle Folgen haben", warnt Weinberger. "Ein konzessionierter Verwalter haftet für die Richtigkeit seiner Arbeit. Wer einen Profi bestellt, hat also nicht nur weniger Arbeit, sondern auch weniger Risiko."

Zu den häufigsten Fehlern von Do-it-yourself-Verwaltern gehören falsche Befristungen bei Mietverträgen und versäumte Fristen. "Wer achtet schon jedes Monat darauf, ob ein Vertrag ausläuft und der Mieter ausziehen müsste? Auch bei der Übernahme und Übergabe von Wohnungen lauern Fallen", weiß Weinberger.

Honorar

Das Honorar eines professionellen Hausverwalters ist Vereinbarungssache. Im Wohnungseigentumshaus orientieren sich viele an der Faustregel: Jahreshonorar des Verwalters = zwei Promille des Neubauwertes des Hauses.

Im Zinshaus zahlen die Mieter eine Verwalterpauschale an den Vermieter. Laut Mietrechtsgesetz dürfen 3,25 Euro pro Quadratmeter und Jahr auf die Mieter überwälzt und im Rahmen der Betriebskosten verrechnet werden. Kostet die Verwaltung mehr, muss der Eigentümer den Rest selbst zahlen. Die Pauschale steht ihm auch zu, wenn er das Haus selbst betreut.

Nicht in die Falle tappen

Als Laie darf man nur verwalten, was einem auch gehört. Wer ein fremdes Haus betreuen will, muss eine Prüfung ablegen und braucht eine Bewilligung der Gewerbebehörde. Auf die leichte Schulter nehmen sollte man die Verantwortung aber in keinem Fall.

"Gewerbliche Immobilienverwalter müssen eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Private sind dazu nicht verpflichtet, ich würde es aber dringend raten", so Weinberger. "Ein Beispiel: Die Bewohner räumen trotz Aufforderung die Gänge im Keller nicht. Schließlich wird entrümpelt. Stellt sich dann heraus, dass da etwas Wertvolles dabei war, ist ein Vermögensschaden entstanden."

Um nicht in die Falle zu tappen, kann auch eine Ausbildung nicht schaden: Das WIFI, die Immobilienakademie des ÖVI und die Akademie für Recht, Steuern und Wirtschaft (ARS) bieten Seminare und Lehrgänge für Einsteiger und Profis an.