Was darf man ans Schwarze Brett hängen?

In unserem Haus gibt es ein Schwarzes Brett, auf dem auch private Infos hängen – zum Beispiel, dass jemand seinen Parkplatz vermieten möchte. Ein Eigentümer meint, der Platz ist nur für Infos der Verwaltung und entfernt die Zettel ständig. Dürfen wir solche Sachen aufhängen oder nicht?

Grundsätzlich dient das sogenannte Schwarze Brett dazu, den Wohnungseigentümern Informationen zu übermitteln. Ich führe hier nur den Aushang der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer als Beispiel an. Oft werden auch in älteren Häusern die Kehrtermine der Kamine dort angeschlagen. Ich sehe im gelegentlichen Anschlag allgemeiner Infos, wie der Vermietung eines hausinternen Parkplatzes, am schwarzen Brett kein Problem. Schwierig kann es aber werden, wenn man Informationen der Hausverwaltung durch den Wildwuchs anderer Informationen nicht mehr wahrnehmen kann. Ich rate Ihnen, dies in einer der nächsten Eigentümerversammlungen zur Sprache zu bringen. Bitte schauen Sie auch, ob es in der Hausordnung allenfalls diesbezüglich schon Regelungen gibt.

Wie funktioniert die Abstimmung im Wohnungseigentum – wenn es zum Beispiel um die Anschaffung eines Fahrradständers geht? Bei uns im Haus stimmen viele gar nicht ab und die Verwaltung wertet das als Nein. So kommen wir nie zu einer Mehrheit. Ist diese Vorgehensweise richtig?

Beschlüsse können in der Eigentümerversammlung oder schriftlich im Wege des Umlaufbeschlusses gefasst werden. In diesem Fall muss die Hausverwaltung allen Wohnungseigentümern ein Abstimmungsformular zuschicken. Bei der Anschaffung eines Fahrradständers handelt es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung. Hier entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Die Mehrheit richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Enthält sich aber ein Wohnungseigentümer der Stimme oder nimmt er an der Beschlussfassung gar nicht teil, indem er sein Abstimmungsformular nicht innerhalb der Frist an die Hausverwaltung zurückschickt, kann seine Stimme nicht verwertet werden. Dies bedeutet, dass die Stimme überhaupt nicht gewertet werden darf, also auch nicht jenen Stimmen zugerechnet werden darf, die die Maßnahme ablehnen.

In unserem Eigentumshaus ist die Hausbesorgerwohnung frei geworden. Wir haben uns entschlossen, diese zu vermieten und auch darüber abgestimmt. Man muss die Wohnung aber sanieren, bevor man sie vermieten kann. Seit einem Jahr kümmert sich die Verwaltung nicht darum, weil sie angeblich zu wenig Zeit hat. Wir werden immer nur vertröstet. Was sollen wir tun?

Die Hausbesorgerwohnung stellt einen allgemeinen Teil der Liegenschaft dar. Der Verwalter ist verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren. Das Argument der Verwaltung, dass sie für die Sanierung zu wenig Zeit hat, geht ins Leere, da schon ein Beschluss vorliegt. Durch die Untätigkeit und somit nicht Vermietbarkeit der Hausbesorgerwohnung entsteht den Wohnungseigentümer möglicherweise ein Schaden, der dann auch von der Verwaltung zu ersetzen sein wird. Ich rate Ihnen daher, die Hausverwaltung schriftlich aufzufordern, Ihnen mitzuteilen, wann nun mit der Sanierung begonnen wird und warum bis dato die Sanierungsarbeiten nicht abgeschlossen wurden.

In unserer Reihenhausanlage gibt es auch allgemeine Flächen. Über deren Nutzung muss man abstimmen, oder? Welche Mehrheit ist notwendig? Ein Eigentümer hat auf einem allgemeinen Teil Himbeersträucher gepflanzt ohne die anderen zu fragen. Was können wir dagegen tun?

Besteht an der Reihenhausanlage Wohnungseigentum, hat jeder Eigentümer das Recht, die allgemeinen Teile der Liegenschaft zu nutzen, sofern dadurch der Gebrauch der anderen nicht eingeschränkt wird. Ist dies der Fall, kann der gestörte Miteigentümer die Entfernung und Unterlassung der widerrechtlichen Maßnahme im streitigen Verfahren fordern. Um Probleme zu vermeiden gibt es die Möglichkeit einer Benützungsregelung: Sämtliche Eigentümer können schriftlich eine Vereinbarung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft treffen. Dafür ist Einstimmigkeit notwendig. Außerdem kann jeder Einzelne eine gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile aus wichtigen Gründen beantragen.

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Tel: 01/52 65 76012.1.2015, 10.00 bis 11.00 UhrPeter Hauswirth, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte