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Was bedeutet schlichtes Miteigentum?

Es gibt Rechtsbegriffe, über die man als Mieter, Eigentümer, Käufer oder Bauherr irgendwann stolpert. IMMO erklärt jeden Monat einen Fachausdruck und beleuchtet die wichtigsten Aspekte.

von Ursula Horvath

11/26/2017, 06:00 AM

In diesem Fall gehören die Liegenschaft und das Gebäude allen Eigentümern gemeinsam. Jeder besitzt einen Anteil, der in Bruchzahlen (zum Beispiel 1/10 oder 3/5) angegeben wird. Um eine bestimmte Wohnung nützen zu können, muss man mit allen Miteigentümern eine Benützungsregelung für dieses Objekt vereinbaren. Eine solche Regelung sollte im Grundbuch eingetragen werden. Denn nur dann ist auch der Rechtsnachfolger (Käufer, Erbe) daran gebunden. Solange sich alle gut verstehen, ist schlichtes Miteigentum kein Problem. Gibt es Meinungsverschiedenheiten, kann jeder Einzelne eine Teilungsklage bei Gericht einbringen. Dann kommt es entweder zu einer Realteilung indem Wohnungseigentum begründet wird oder zu einer Zivilteilung. In diesem Fall wird die Liegenschaft verkauft oder versteigert und der Erlös zwischen den Miteigentümern im Verhältnis der Anteile aufgeteilt. Für die meisten Betroffenen ist das kein Vergnügen. Das Haus ist weg und man muss ausziehen. Außerdem wird kaum darauf Rücksicht genommen, wie viel man in die Wohnung investiert hat.

Wohnungseigentum

Der Unterschied liegt im Detail: Auch Wohnungseigentümer sind Miteigentümer einer Liegenschaft. Mit ihrem Anteil ist aber das untrennbare und im Grundbuch sichergestellte Recht zur ausschließlichen Nutzung einer bestimmten Wohnung verbunden. Der Eigentümer kann das Objekt selbst nutzen, vermieten, leer stehen lassen oder verkaufen. Ist Wohnungseigentum begründet, kann man meist leichter und teurer verkaufen. Wird ein Haus parifiziert, erstellt ein Ziviltechniker ein Nutzwertgutachten. Neben der Größe der Wohnung werden auch andere Faktoren bewertet: So können etwa die Lage im Haus, das Stockwerk und Zubehör wie Keller oder Stellplatz den Wert mindern oder erhöhen. Auf Basis des Nutzwertes werden auch dieB etriebskosten aufgeteilt. In Österreich gibt es außerdem zwei Sonderformen: Das Baurecht ist die Erlaubnis, auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten. Es kann für mindestens zehn und maximal 100 Jahre vergeben werden. Das Superädifikat (Überbau) ist ein Bauwerk, das auf einem fremden Grund errichtet wird.

Tipp

Interessenten sollten sich gut überlegen, ob sie eine Wohnung kaufen, die (noch) nicht parifiziert ist. Einzelne Wohnungen können übrigens nicht parifiziert werden. Seit 2002 muss immer das ganze Haus erfasst werden.

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