Wenn man in der Post eine saftige Mieterhöhung findet, kann einen das durchaus zur Verzweiflung treiben. Bevor man sich jedoch nach einer günstigeren Wohnung umschaut, sollte man die neue Vorschreibung kontrollieren.
Darf die Miete erhöht werden, wenn im Vertrag keine Regelung dazu getroffen wurde?
Für die Erhöhung der Miete gibt es klare Regeln. Auf jeden Fall muss die Wertsicherung schriftlich im Vertrag festgehalten werden. Im Altbau (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) gibt es Obergrenzen für die Miete. Alle zwei Jahre werden vom Gesetzgeber die neuen Richtwerte (Verträge seit 1. 3. 1994) und die neuen Kategoriemieten verlautbart. Diese Erhöhung hat der Mieter zu akzeptieren, wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält. Der Vermieter muss die Erhöhung zwei Wochen vor dem neuen Zinstermin schriftlich bekannt geben.
"Viele Vermieter versuchen, eine Erhöhung durchzusetzen obwohl keine Wertsicherung im Vertrag vereinbart wurde. Sie argumentieren damit, dass alles teurer wird und sie damit die Inflation ausgleichen müssen", sagt
Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes. Mieter müssen sich nicht zu höheren Zahlungen überreden lassen: "Hat der Vermieter den Passus zur Wertsicherung vergessen, hat er Pech gehabt. Das ist eben der Nachteil der Vertragsfreiheit", sagt
Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung.
Bei Neubauten oder Einfamilienhäusern (für die das MRG nur teilweise oder gar nicht gilt), sind sowohl die Miete als auch die Modalitäten der Erhöhung Vereinbarungssache.
Darf der Vermieter die Vorschreibung erhöhen, wenn sich die Kategorie ändert?
Für Verträge, die zwischen dem 1. 1. 1982 und dem 28. 2. 1994 abgeschlossen wurden, gilt meistens der Kategoriemietzins. Die Höhe der Miete ist abhängig vom Zustand der Wohnung (Kategorie A bis D) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wenn später der Mieter – etwa durch den Einbau eines Badezimmers – auf seine Kosten den Standard anhebt, darf die Miete nicht an die neue Kategorie angepasst werden.
Darf nach einem Eigentümerwechsel der Mietzins erhöht werden?
Immer wieder versuchen neue Besitzer, die Miete anzuheben. "Käufer einer vermieteten Wohnung sind oft schlecht informiert und glauben, sie können wegen Eigenbedarfs kündigen. Wenn das vor Gericht nicht durchgeht, versuchen viele die Miete zu erhöhen. Doch das ist nicht zulässig", erklärt Mietervertreterin Nadja Shah. Auch Barbara Walzl-Sirk kennt solche Fälle aus ihrer Beratungspraxis: "Oft stehen die Vermieter mit einem Schreiben vor der Tür. Manche drohen dem Mieter, dass er die Wohnung verlieren wird, wenn er nicht bereit ist, die neue Vereinbarung zu unterzeichnen. Vor allem ältere und alleinstehende Personen unterschreiben dann diesen Zettel, weil sie Angst haben, die Wohnung zu verlieren. Aber Gott sei Dank kommen solche Fälle nur noch selten vor."
Darf der Eigentümer für oder nach Umbaumaßnahmen die Miete erhöhen?
"Wir erleben immer wieder, dass der Mieter eine Reparatur der desolaten Fenster verlangt und der Vermieter zwar zustimmt, aber eine Beteiligung an den Kosten fordert", erzählt Walzl-Sirk. Das ist nicht in Ordnung, denn der Vermieter ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dazu verpflichtet, allgemeine Teile wie die Fenster auf seine Kosten instand zu halten.
Plant ein Hauseigentümer die Sanierung des gesamten Objektes, kann er ein Mietzinsanhebungsverfahren bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht beantragen – allerdings nur, wenn die Einnahmen der letzten zehn und der künftigen zehn Jahre nicht ausreichen würden, um die Kosten zu decken. Im Verfahren wird geprüft, ob die Arbeiten notwendig und die veranschlagten Kosten angemessen sind. "Viele Vermieter scheuen diese langwierige Prozedur und versuchen, mit den Mietern eine schriftliche Vereinbarung über die Erhöhung zu treffen", sagt Barbara Walzl-Sirk. Wenn tatsächlich beide Seiten einverstanden sind, ist eine einvernehmliche Vereinbarung auch kein Problem. Leider kommt es immer wieder vor, dass der Vermieter nach Ablauf der zehn Jahre den erhöhten Mietzins weiter vorschreibt. Mieter sollten sich daher notieren, wann der Erhöhungszeitraum endet.
Darf die Miete erhöht werden, wenn Kinder oder Partner den Vertrag übernehmen?
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Wer unter welchen Umständen in einen bestehenden Vertrag eintreten darf, ist im Mietrechtsgesetz geregelt. Übernehmen Ehepartner oder minderjährige Kinder die Mietrechte, darf der Vermieter die Vorschreibung nicht erhöhen. Für alle anderen gibt es eine Ausnahme: War die Miete bisher niedriger als der aktuelle Kategorie-A-Mietzins – das sind derzeit 3,43 Euro netto pro Quadratmeter – darf der Vermieter maximal auf diese Grenze anheben. "Über dieses Thema sind die meisten Mieter gut informiert, da gibt es selten Probleme", sagt Shah. "Schwierigkeiten gibt es mitunter, wenn im Mietvertrag ein Weitergaberecht vereinbart wurde. Viele Vermieter versuchen, mit dem Nachfolger einen neuen Vertrag abzuschließen und die Miete zu erhöhen. Da muss man sich genau anschauen, was im Vertrag vereinbart wurde.
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