Vor Gericht: Wer gibt sich geschlagen?
Hier kämpft ein einzelner Wohnungseigentümer gegen die ganze Gemeinschaft. Dort tun sich alle zusammen, um einen schwierigen Bewohner loszuwerden. Manchmal bringt der Vermieter seinen Mieter vor Gericht. Und bisweilen ist es genau umgekehrt: "Die Überprüfung der Miethöhe und der Betriebskosten gehört zu den Klassikern. Auch Anträge auf die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten werden oft von Mietern eingebracht", sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Verbands der Österreichischen Immobilienwirtschaft (ÖVI). In Wien, Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Linz, Mürzzuschlag, St. Pölten, Neunkirchen, Stockerau und Salzburg ist dafür die Schlichtungsstelle zuständig. "In anderen Gemeinden müssen Unzufriedene ihre Ansprüche beim Bezirksgericht geltend machen", erklärt Sammer.
Auf Vermieter-Seite gehört die Mietzins- und Räumungsklage zu den häufigsten Fällen. So ein Verfahren kann sich über Monate hinziehen. Wenn nämlich der Mieter bis zum Ende der Verhandlung bezahlt und nachweisen kann, dass ihn am Zahlungsverzug kein grobes Verschulden trifft, hat das Gericht die Kündigung bzw. das Räumungsbegehren abzuweisen.
Einer gegen alle
Es kommt nicht sehr häufig vor, ist aber möglich: Wenn ein Wohnungseigentümer andere Bewohner oder allgemeine Teile des Hauses schädigt oder seinen Beitrag zur Reparaturrücklage und den Betriebskosten schuldig bleibt, kann die Gemeinschaft eine Ausschlussklage einbringen. Bei einem Schuldspruch wird die Wohnung des Betroffenen versteigert.
Beim Streit unter Nachbarn geht es oft um die Nutzung der Parkplätze, um Partylärm und Zigarettenrauch, um Hundegebell und Katzenkot oder um Äste, die über den Gartenzaun ragen. Eskaliert ein solcher Konflikt, ist häufig eine Unterlassungs- oder Besitzstörungsklage die Folge.
Der richtige Anwalt
Wie ein Verfahren ausgeht, kann man im Vorfeld nie genau sagen. Die Rechtsanwaltskammer bietet in allen Bundesländern eine kostenlose Erstauskunft. Hier darf man sich jedoch nur einen schnellen Rat erwarten. Wer eine ausführlichere Beratung braucht, sollte einen Termin beim Anwalt vereinbaren – und vorher fragen, wie viel dieser für eine Stunde verrechnet. Soll der Jurist den Fall übernehmen, muss von Anfang an geklärt werden, wie die Bezahlung aussehen wird. "Bestehen Sie immer auf einer schriftlichen Honorarvereinbarung", sagt Rupert Wolff , Mietrechtsexperte in Salzburg und Präsident der Rechtsanwaltskammer.
Ist der Aufwand gut abschätzbar, ist ein Pauschalhonorar möglich. Beim Zeithonorar wird nach der Stundenzahl und dem Schwierigkeitsgrad der zu erbringenden Leistungen abgerechnet. Möglich ist auch eine Abrechnung nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG). Ein Beispiel: Gegen den Mieter einer 70-Quadratmeter-Wohnung wird eine Räumungsklage eingebracht. Dafür fallen nach RATG 254,71 Euro an.
Ist ein Rechtsbeistand überhaupt nötig? "Erst wenn der Wert der Streitsache 5000 Euro übersteigt, muss man mit einem Anwalt vor Gericht erscheinen", erklärt Wolff. Er empfiehlt jedoch, in jedem Fall einen Profi zu konsultieren: "Sie reißen sich schließlich auch nicht selbst die Zähne." Doch wie kommt man zu einem guten Anwalt? Im Idealfall können Freunde oder Bekannte einen empfehlen. Auf der Webseite der Rechtsanwaltskammer sind alle Kanzleien mit ihren Spezialgebieten aufgelistet.
Das Ziel ist das Ziel
Doch was passiert, wenn die Zusammenarbeit dann doch nicht so gut klappt wie erhofft? "Ein Wechsel ist einfach – sowohl Klient als auch Anwalt können jederzeit das Auftragsverhältnis kündigen. Dieser muss allerdings noch 14 Tage Ihre Interessen wahrnehmen. Es kann also nicht passieren, dass Sie irgendwelche Fristen versäumen", sagt Wolff.
Aufteilung der Kosten
Wer am Ende eines Verfahrens die Kosten zu tragen hat, entscheidet das Gericht. Zum Anwaltshonorar kommen möglicherweise Ausgaben für Sachverständigengutachten und bestimmt die Gerichtsgebühren. Im Außerstreitverfahren vor dem Bezirksgericht fallen 78 Euro an. In der nächsten Instanz, also vor dem Landesgericht, sind 156 Euro fällig. Wer beim Obersten Gerichtshof (OGH) Klage einreicht, muss 234 Euro zahlen.
Gibt es einen Verlierer, bekommt dieser die Rechnung präsentiert. Die Kosten für den gegnerischen Anwalt werden nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz berechnet. "Wenn ich meinem Anwalt mehr gezahlt habe, muss ich auch als Prozessgewinner die Differenz selbst tragen", sagt Rupert Wolff. Wenn ein Rechtsstreit mit einem Vergleich endet oder eine Partei nur in einem Teilbereich Recht bekommt zahlt jeder seinen Anwalt selbst. Die Ausgaben für Sachverständigengutachten werden aufgeteilt.
"Manchmal führen Streitigkeiten vor Gericht auch zu einer einvernehmlichen Lösung", sagt Wolff. "Das hat aber nur Sinn, wenn das Verfahren insgesamt noch nicht sehr teuer ist."
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