Verkäufer, Vermittler und Berater
Ein Inserat schalten, die Wohnungstür aufsperren und viel Geld kassieren. So stellen sich nach wie vor viele den Beruf des Immobilienmaklers vor. Tatsächlich sieht der Arbeitsalltag aber ganz anders aus.
"Alle, die glauben, dass ein Makler nichts zu tun hat, möchte ich einladen, uns eine Woche lang zu begleiten", sagt Elisabeth Rohr, die seit 1997 mit ihrem Unternehmen "Elisabeth Rohr Real Estate" Wohnimmobilien im Großraum Wien vermittelt. "Wenn ein Kunde an uns herantritt, schicken wir ihm zuerst ein Exposé mit allen Informationen zum Objekt – also einer Beschreibung der Wohnung inklusive Adresse und Lageplan, den Energieausweis und eine Nebenkostenübersicht. Dann machen wir eine individuelle Besichtigung, Gruppentermine gibt es bei uns nicht", erzählt Rohr. "Wenn die Wohnung nicht passt, bemühen wir uns, dem Kunden etwas anderes anzubieten. Wir erstellen gemeinsam ein Anforderungsprofil und melden uns, wenn wir etwas Geeignetes haben."
Vorweg filtern
Die Suche nach der perfekten Wohnung kann sehr aufwendig sein. Rohr sieht es daher als Aufgabe des Maklers, vorweg zu filtern: "Wenn jemand einen Hund hat, zeige ich ihm nur Wohnungen, in denen Tiere erlaubt sind. Wenn jemand ein kleines Kind hat und es gibt keinen Aufzug, mache ich ihn darauf aufmerksam. Wenn jemand länger in der Wohnung bleiben will, werde ich ihm keine Objekte vorschlagen, die auf drei Jahre befristet vermietet werden."
"Man kann auch am Dienstleistungsverhalten ablesen, wie professionell jemand ist: Wie schnell werde ich zurückgerufen? Wie sehen die Unterlagen aus? Kann der Makler meine Fragen beantworten? Auf diese Dinge sollte man achten", erklärt Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich.
Qualitätspreis
In guten Händen ist man bei allen, die schon einmal den IMMY gewonnen haben. Bei der Suche nach den besten Maklern bewerten anonyme Tester die Reaktionsgeschwindigkeit auf Anfragen, die Qualität und Vollständigkeit der Unterlagen, Freundlichkeit, Verbindlichkeit und Pünktlichkeit sowie die persönliche Beratung vor, bei und nach einem Besichtigungstermin. Die Branchenbesten werden mit dem Qualitätspreis belohnt und dürfen zwei Jahre lang mit dieser Auszeichnung werben. Bisher gibt es diesen Test allerdings nur in Wien.
Beauftragt wird der Makler meist vom Verkäufer oder Vermieter. Es können sich aber auch Wohnungsuchende an ihn wenden. Für das Unternehmen rentiert sich dieser Aufwand meist nicht wirklich. "Wir bekommen hin und wieder solche Anfragen. Aber wir sind eine kleine Kanzlei, da kann es dauern, bis das richtige Objekt dabei ist", sagt Rohr. Man tauscht sich mit Kollegen aus und teilt im Erfolgsfall auch die Provision. "Wenn dann zum Beispiel 300 Euro bleiben, deckt das nicht einmal die Kosten. Das ist für die Kunden oft schwer zu verstehen, denn natürlich sind 600 Euro für den Einzelnen viel Geld ", sagt Rohr.
Provision
Auch Christian Hrdliczka appelliert an das Verständnis der Kunden: "Die Leute sehen immer nur die Provision, aber die ist nicht gleichzusetzen mit dem Einkommen. Man hat Ausgaben für das Büro, die Betriebskosten, die Gehälter der Angestellten. Und manchmal bekommt man keine Provision, obwohl man viel Zeit und Geld investiert hat." Weil der Makler für beide Seiten tätig ist, darf er – wenn ein Vertrag abgeschlossen wird – von Mieter und Vermieter bzw. Käufer und Verkäufer eine Provision verlangen. In der Praxis wurden bisher vor allem Mieter und Käufer zur Kasse gebeten. Mieterschutzorganisationen fordern daher immer wieder, dass nur der Abgeber eine Provision zahlen soll. Rohr hält weder das eine noch das andere für eine gute Idee: "Ich finde es richtig, dass beide Seiten zahlen, schließlich kommt die Leistung des Maklers beiden zugute." Das meint auch Thomas Malloth: "Es gibt langsam ein Umdenken. Vor allem wenn die Vermietung schwierig ist, müssen die Vermieter genauso zahlen – das sehen die meisten auch ein."
Alleinvermittlungsauftrag: Der Abgeber schließt einen Vertrag mit nur einem Makler ab. Geht es um ein Mietobjekt, dauert die Bindung drei Monate, soll eine Immobilie verkauft werden, gilt der Vertrag für sechs Monate. Im Unterschied zu einem gewöhnlichen Vermittlungsauftrag ist der Makler verpflichtet, aktiv zu werden. Und er muss regelmäßig über seine Tätigkeiten berichten.
Anbot: Wer ein Kauf- oder Mietanbot unterschreibt, gibt damit die verbindliche Erklärung ab, dass er diese Immobilie zum genannten Preis kaufen oder mieten möchte. Nimmt der Abgeber das Anbot an, ist damit bereits ein Vertrag zustande gekommen.
Besichtigungsschein: Ein solches Papier kann man ohne Bedenken unterschreiben. Der Besichtigungsschein ist lediglich eine Bestätigung für den Makler, dass er dem Interessenten das Objekt wirklich gezeigt hat und er daher im Falle eines Vertragsabschlusses Anspruch auf seine Provision hat.
Gewerbeschein: Immobilienmakler ist ein konzessioniertes Gewerbe. Wer als solcher arbeiten möchte, braucht einen Befähigungsnachweis von der Gewerbebehörde. Um diesen zu bekommen, muss man eine Prüfung bei der Wirtschaftskammer ablegen (oder einen entsprechenden Universitäts- bzw. FH-Abschluss haben) und eine gewisse Praxis nachweisen können.
Maklerprovision: Im Erfolgsfall steht dem Makler eine Provision von beiden Seiten zu. Kommt ein Mietvertrag zustande, bekommt er zwei Bruttomonatsmieten. Bei einer Befristung auf drei Jahre, gibt es eine Monatsmiete. Wird ein Objekt verkauft, bekommt der Makler drei Prozent des Kaufpreises.
Qualitätskriterien: Im Zweifelsfall kann man bei der Wirtschaftskammer überprüfen, ob es sich überhaupt um einen konzessionierten Makler handelt. Ein Qualitätsmerkmal ist die Mitgliedschaft in einer Immobilien-Vereinigung wie ÖVI, FIABCI oder AIB. In Wien werden die besten Makler seit einigen Jahren mit dem IMMY ausgezeichnet.
Versicherung: Makler haften für die Richtigkeit ihrer Angaben, denn eine falsche Rechtsauskunft kann weitreichende Folgen haben. Jeder Makler muss daher eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abschließen, die einen Schaden in Höhe von 100.000 Euro deckt.
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