Unterliegt meine Wohnung dem MRG?

Ich habe eine Eigentumswohnung geerbt, die seit Jahren vermietet ist. Der Bewohner verlangt nun einen Teil der Miete zurück, weil er meint, das Objekt unterliegt dem Mietrechtsgesetz. Das Haus wurde mit Fördermitteln errichtet, die Baubewilligung wurde am 30.3.1953 erteilt. Unterliegt die Wohnung dem MRG oder nicht?

Ihr Beispiel veranschaulicht leider sehr deutlich die Komplexität des österreichischen Mietrechts. Es ist grundsätzlich so, dass Mietgegenstände im Wohnungseigentum, die in einem Gebäude gelegen sind, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde, in den sogenannten Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, wo keine gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen gelten. Dennoch kann es sein, dass Ihre Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt und damit auch dessen Preisbeschränkungen unterliegt. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn Ihr Mietgegenstand oder die der gemeinsamen Benützung des Gebäudes dienenden Gebäudeteile mittels eines WWF-Darlehens (§ 15 WWG) oder aufgrund des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 (§ 32 Abs 1 WFG 1968) gefördert errichtet wurde. Was die zulässige Höhe des Mietzinses betrifft, wäre noch zu prüfen, ob nicht trotzdem eine Ausnahme von der Ausnahme vorliegt. Das wäre etwa der Fall, wenn das Förderdarlehen nach einem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz vorzeitig begünstigt zurückgezahlt wurde und damit doch noch eine freie Mietzinsbildung (RBG 1971) oder zumindest ein angemessener Mietzins (RBG 1981) zulässig ist. Auskunft darüber, ob in der Vergangenheit begünstigte Rückzahlungen erfolgten, erhalten Sie im Wirtschaftsministerium.

Ich habe meine Eigentumswohnung auf drei Jahre befristet vermietet und nach Ablauf dieser Frist automatisch auf drei Jahre verlängert. Nun würde der Mieter gerne wieder verlängern. Wie muss ich vorgehen? Brauche ich einen neuen Vertrag? Die Miete war sechs Jahre lang unverändert: Kann ich sie jetzt anheben?

In Ihrem Fall ist es nach dem Ablauf der ursprünglichen Befristung zu einer automatischen gesetzlichen Verlängerung des Mietvertrages auf drei Jahre gekommen. Aber Vorsicht: Diese gesetzliche Verlängerung auf drei Jahre kann immer nur einmal im Anschluss an einen wirksam vereinbarten Endtermin stattfinden. Wenn Sie ein unbefristetes Mietverhältnis vermeiden wollen, das vom Vermieter nur aus wichtigen Gründen gerichtlich aufgekündigt werden kann, ist nun jedenfalls eine schriftliche Verlängerungsvereinbarung mit dem Mieter erforderlich, die erneut mindestens drei Jahre betragen muss. Das Aufsetzen eines neuen Mietvertrages ist nicht zwingend erforderlich, wenn die übrigen Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages weiterhin gelten sollen. Es ist ausreichend, wenn Sie in einer schriftlichen Vereinbarung mit dem Mieter unter Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag den neuen Befristungszeitraum festhalten und allenfalls auch eine neue Mietzinsvereinbarung treffen. Achten Sie darauf, dass diese Vereinbarung von allen Vertragspartnern unterschrieben wird.

Ich bin Mieterin einer Wohnung im dritten Stock. Der Hauseigentümer möchte das Dach ausbauen. Über meiner Wohnung gibt es zwar noch ein Stockwerk, aber Lärm, Schmutz und das Gerüst werden auch mich beeinträchtigen. Kann ich dann Mietzinsminderung geltend machen?

Das Recht, den Mietzins zu mindern, hat ein Mieter dann, wenn es zu Gebrauchsbeeinträchtigungen seines Mietobjekts kommt, die er nicht selbst zu vertreten hat. Auch Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten im Haus können daher grundsätzlich einen Mietzinsminderungsanspruch rechtfertigen. Das konkrete Ausmaß ermittelt sich verhältnismäßig nach Grad und Dauer der Unbrauchbarkeit. Eine allgemein gültige Berechnungsformel dafür gibt es allerdings nicht. Die Mietzinsminderung steht bereits ab Beginn der Beeinträchtigung zu und betrifft immer alle Mietzinsbestandteile. Sollte es im Zuge der Bauarbeiten tatsächlich zu Gebrauchsbeeinträchtigungen kommen, sollten Sie diese Ihrem Vermieter am besten schriftlich anzeigen. Um Prozesskosten zu vermeiden, sollten Sie versuchen, eine einvernehmliche Lösung über das Ausmaß der Zinsminderung zu erzielen.

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