Tipps für die Immobilienscheidung

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Besitzen Paare gemeinsam Immobilieneigentum, ist Vorsicht besser als Nachsicht. Die Rechtsexperten Sigrid Räth und Peter Hauswirth mit den besten Tipps zum Umgang mit der gemeinsamen Immobilie im Trennungs- und Scheidungsfall.

Trennungen tun weh. Vor allem wenn sie vor Gericht enden. Denn das Einzige, das nach einer langjährigen Beziehung oft bleibt, sind gemeinsame Erinnerungen. Alles andere wird entweder aufgegeben oder aufgeteilt. So auch die gemeinsame Wohnung. Und wenn die scheidenden Paare nicht längst schon streiten, beginnen spätestens zu diesem Zeitpunkt die Querelen.

Das österreichische Gesetz gibt klare Regeln für Immobilienscheidungen vor. „Grundsätzlich sind gemeinsam gekaufte Immobilien im Fall einer Scheidung aufzuteilen. Meistens wird jedem die Hälfte des Wertes zugesprochen“, erklärt Rechtsanwältin Sigrid Räth. Dafür werde der Beitrag der Ehegatten und das Wohl der Kinder bedacht. „Auch die Ehefrau die kein eigenes Einkommen hat, dafür aber die Kinder betreut, leistet dadurch einen gleichwertigen Beitrag“, so die Rechtsexpertin. Auch für den Fall, dass gemeinsame Immobilien nicht fair aufgeteilt werden können, hat der Gesetzgeber eine Lösung parat. „In diesem Fall kann das Gericht eine Ausgleichszahlung festgelegen“, ergänzt Rechtsanwalt Peter Hauswirth.

Sonderregelung für Ehewohnung

So weit, so gut. Ganz so einfach ist es allerdings trotzdem nicht. Denn „für die gemeinsam genutzte Ehewohnung existieren Sonderregelungen“, erklärt Hauswirth . Diese Immobilie soll nämlich so aufgeteilt werden, dass sich die Lebensbereiche der geschiedenen Eheleute in Zukunft so wenig wie möglich berühren. Gemeinsames Miteigentum werde daher meist verkauft.

Viele Ehepaare finanzieren sich eine gemeinsame Immobilie aber nicht allein. Durch vorzeitiges Erbe oder Geldgeschenke der Eltern werden häufig große Anzahlung geleistet. „Grundsätzlich werden Sachen, die ein Ehegatte geerbt oder von Dritten geschenkt bekommen hat, nicht aufgeteilt“, erklärt Hauswirth. Der voreheliche Eigentümer bleibt dies auch nach der Scheidung. „Schenkungen in der Ehe werden außerdem tendenziell immer dem eigenen Kind zugerechnet und nicht dem Ehegatten des Kindes“, sagt Räth weiter.

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Ein Ausnahmefall liegt allerdings dann vor, wenn eine geerbte Immobilie als Ehewohnung genutzt worden ist. Denn dann zähle sie zu den aufzuteilenden Werten. Das betreffe aber lediglich die Wohnung an sich und nicht den Wert, den sie repräsentiert. „Das bedeutet, dass es denkbar ist, dass die Ehewohnung, die der Mann geerbt hat, im Aufteilungsverfahren der Frau zugesprochen wird, wobei diese dann aber den Wert der Wohnung zu ersetzen hätte“, fährt die Rechtsanwältin fort.

Die Voraussetzung dafür ist, dass der andere Ehegatte nicht auf die Benützung der Wohnung angewiesen ist. „Die Weiterbenützung der Wohnung durch den anderen darf für den Eigentümer keine Existenzbedrohung darstellen“, erklärt Hauswirth. Das wäre beispielsweise bei drohender länger dauernder Obdachlosigkeit der Fall. Das bloße Fehlen einer Wohnmöglichkeit genüge hiefür aber nicht. Gemeinsame Kinder haben ebenfalls Anspruch auf die Wohnung. „Ein berücksichtigungswürdiger Bedarf des Kindes liegt dann vor, wenn der Wohnungswechsel eine untragbare Änderung seiner Lebensumstände bewirken würde und mit Beeinträchtigungen des Kindes im Lebensalltag verbunden wäre“, erklärt der Rechtsanwalt.

Rechtsanwalt Peter Hauswirth
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Mietrecht teilen

Lebt das scheidenden Ehepaar in einer Mietwohnung, muss diese ebenfalls aufgeteilt werden. „Der Richter spricht aus, wem die Mietrechte künftig zukommen“, erläutert Räth. Handelt es sich hingegen um eine unverheiratete Lebensgemeinschaft, hat der Hauptmieter die Möglichkeit, seinen Mitbewohner aus der Wohnung zu werfen. „Dieser hat keine Möglichkeit, einen Antrag auf Verbleib in der Wohnung zu stellen. Selbstverständlich ist es aber möglich, sich mit dem früheren Partner und dem Vermieter auf eine Übertragung der Mietrechte zu einigen“, so die Rechtsexpertin weiter.

Partnerschaftsvertrag vs Ehevertrag

In bloßen Lebensgemeinschaften ist alles anders. Bestehende Eigentumsverhältnisse bleiben durch eine Trennung grundsätzlich dieselben: Jeder Lebensgefährte behält sein Eigentum. Bei gemeinsam angeschafften Immobilien empfehlen beide Rechtsexperten einen Partnerschaftsvertrag. „Darin kann festgelegt werden, wer im Fall der Trennung in der Wohnung bleiben wird, beziehungsweise wie die Aufteilung der gemeinsam angeschafften Gegenstände erfolgen soll“, erklärt Räth. Selbstverständlich sei es auch möglich im Laufe einer Beziehung zu dokumentieren, von wem welcher Gegenstand gekauft und wem er im Fall der Trennung zukommen soll. Das muss aber auch konsequent durchgezogen werden.

Besonders wichtig seien schriftliche Vereinbarungen, wenn ein Partner Geld in eine Wohnung oder ein Haus des anderen investiert. „Wenn der gemeinsame Wohnraum einer dritten Person – beispielsweise den Eltern von einem Partner – gehört, wären entsprechende schriftliche Vereinbarungen nicht nur mit dem Partner, sondern im Idealfall auch mit den Eltern abzuschließen“, erklärt Räth.

Partnerschaftsverträge sind in jedem Fall sinnvoll, im Gegensatz dazu müssen verheiratete Paare nicht unbedingt einen Ehevertrag abschließen, um sich abzusichern. Das österreichische Recht hat den Scheidungsfall klar geregelt: Alles was während der Ehe eingebracht worden ist, wird durch zwei geteilt. „Ein Ehevertrag ist dann sinnvoll, wenn von den gesetzlichen Regeln abgegangen werden soll und die Ehegatten andere Vereinbarungen gestalten möchten“, erklärt Räth. Das geschehe meist, wenn ein Ehepartner mehr Geld mitbringt als der andere. „Es ist auch möglich von vornherein Aufteilungsquoten für das eheliche Vermögen festzulegen“, so Räth.

Und wer ist schuld? Diese Frage spielt zum Leidwesen der Betrogenen keine Rolle. Sigrid Räth: „Sie hat keinerlei Auswirkungen bei der Aufteilung des Vermögens“.

( kurier.at , jb ) Erstellt am 11.04.2018