Studie sieht Trendwende am Wiener Wohnungsmarkt

Heuer werden rund 12.700 neue Wohnungen in Wien fertiggestellt, nächstes Jahr sind es sogar 19.100 – ein Rekordwert. Vor allem in den Bezirken Leopoldstadt, Landstraße, Favoriten, Floridsdorf und Donaustadt kommen die Einheiten auf den Markt, weil es dort große Entwicklungsflächen gibt. „Damit dürfte der Nachholbedarf gedeckt sein“, sagt Michael Pisecky, vom WKO-Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

Parallel zum Bauboom sinkt auch die Nachfrage nach neuen Einheiten: Der in den vergangenen Jahren hohe Zuzug nach Wien ist nun auf deutlich unter 10.000 Menschen pro Jahr gesunken. Pro Jahr werden demnach zwischen 7.000 und 10.000 neue Wohnungen – je nach Haushaltsgröße – benötigt.

Ob das Angebot auch mit dem übereinstimmt, wonach Wohnungssuchende Ausschau halten, dokumentiert nun die neue Bauträgerdatenbank Exploreal. Die Datenbank sammelt für Immobilienunternehmen und Bauträger – allerdings nicht für Endkunden – alle Neubauprojekte in Wien. „Es ist damit zu rechnen, dass mehr Wohnungen auf den Markt kommen als Haushalte gegründet werden“, sagt Alexander Bosak, Geschäftsführer von Exploreal.

Die Datenbank zeigt, dass die Anzahl der Eigentumswohnungen leicht sinkt. „Volkswirtschaftlich gesehen ist das keine gute Entwicklung, weil unter den Bürgern ein breit gestreutes Eigentum besser wäre“, meint Michael Pisecky.

Stattdessen steigt vor allem das Angebot an geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen. Der Grund: Aufgrund des hohen Investitionsdrucks werden Projekte, die als Wohnungseigentum geplant wurden, oft im Ganzen an einen einzigen Großinvestor verkauft. Dieser vermietet dann die ursprünglich als Eigentum geplanten Einheiten als frei finanzierte Mietwohnung.

Während schon seit ein paar Jahren das Angebot an höherwertigen Wohnungen (ab 1.000 Euro Monatsmiete) gedeckt ist – was sich auch in einer Stabilisierung der Preise widerspiegelt – fehlen nach wie vor Einheiten im leistbaren Segment im Bereich bis circa 700 Euro Monatsmiete.

Kleinere Wohnung werden schnell verkauft

Besonders gefragt sind Zwei- bis Dreizimmerwohnungen. Diese werden von den Immobilienunternehmen auch durchaus errichtet: 49 Prozent der Wohnungen, die derzeit angeboten werden, haben ein bis zwei Zimmer. 35 Prozent haben drei Zimmer, so die Bauträgerdatenbank. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 65,6 Quadratmeter, 91 Prozent der neuen Projekte haben eine Freifläche (Balkon, Terrasse, Loggia oder Garten).

Das größte Wohnprojekt in Bau ist derzeit der „Wohngarten“ des Bauträgers Invester – United Benefits mit 682 Wohnungen, die 2021 in Simmering fertiggestellt werden. 2020 kommen die Bauten am Carree Atzgersdorf mit 525 Wohnungen in Liesing auf den Markt.

Experten erwarten daher, dass sich die Preise weiter stabilisieren werden, und zwar vor allem auch bei Mietwohnungen unter 1.000 Euro Monatsmiete. „Es kommt zu einer preisdämpfenden Wirkung, weil das Angebot die Nachfrage deckt, ja sogar übersteigt“, sagt Michael Pisecky.