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Wirtschaft Immobiz
04/01/2019

St. Pölten: Von der "Arbeiterstadt" zur coolen Vorstadt

Mit 5.000 neuen Wohnungen, einer schnellen Bahnverbindung sowie viel Natur will St. Pölten umzugswillige Wiener anlocken.

von Barbara Nothegger

Dort, wo einst die Unterkünfte der Arbeiter für den Bau der Westautobahn standen, prangt derzeit ein riesiges Plakat. Zu sehen sind spielende Kinder in einem Park, dahinter ein neu errichteter Wohnkomplex mit Balkonen.

„Wohnen am Fluss / Leben am Park“ nennt sich das Projekt, das auf dem Areal von der Niederösterreichischen Immobilien Development (Nid) bis 2024 errichtet wird. Geplant sind 420 Wohnungen, Büros und Geschäfte. „Wir errichten ein gemischtes Quartier und schaffen Wohnraum, der im Schnitt um 20 Prozent günstiger ist als in Wien“, so Nid-Chef Michael Neubauer.

Das neue Viertel ist aufgrund seiner Größe und der privilegierten Lage zwischen Bahnhof und Regierungsviertel entscheidend für die künftige Entwicklung von St. Pölten. Und die soll, wenn es nach den verantwortlichen Politikern geht, mehr als glanzvoll sein: Rund 5.000 neue Wohnungen sind geplant, 1.600 davon bereits in Bau.

„Alle, die nach St. Pölten ziehen, sind begeistert von der hohen Wohnqualität“, schwärmt Bürgermeister Matthias Stadler.

Doch warum sollten wohnungssuchende Städter ausgerechnet in der niederösterreichischen Landeshauptstadt landen?

23 – diese Zahl fällt in St. Pölten bei vielen Gesprächen. 23 Minuten dauert die Zugverbindung von St. Pölten zum Hauptbahnhof Wien. Dazu kommen Anschlüsse zu drei verschiedenen Autobahnen. Manche Wiener Adressen sind daher von der niederösterreichischen Landeshauptstadt aus rascher zu erreichen als aus der Bundeshauptstadt selbst. Hier zählen nämlich nicht die Kilometer – die beiden Städte liegen immerhin 65 Kilometer auseinander – sondern die Zeit, die Menschen brauchen, diese Distanz zurückzulegen. „Mit diesen Verbindungen treffen Pendler de facto auf jede U-Bahn in Wien“, sagt Michael Pisecky vom Maklerunternehmen sReal.

Auch die günstigen Wohnungspreise sollen neben der 23-minütigen Zugverbindung Ortsfremde anlocken . Die Mietpreise im Neubau liegen zwischen sechs und acht Euro pro Quadratmeter (netto), die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2.600 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Für St. Pölten, wo jahrzehntelang der geförderte Wohnbau dominiert hat und es kaum frei finanzierte Projekte gab, sind die Preise freilich nicht gerade günstig. „Doch für Wiener sind sie sensationell“, sagt Michael Pisecky.

In Bau befinden sich verschiedene Wohnformen – von Miete bis Eigentum, von klassischen Familienwohnungen bis generationsübergreifenden Wohnformen. Allerdings will die Stadt den frei finanzierten Wohnungsmarkt in Schwung bringen. Die Nachfrage nach höherwertigen, gut ausgestatteten Wohnungen sei jedenfalls da, sagen Makler. Bürgermeister Matthias Stadler betont: „Wir wollen, dass sich das Pflänzchen des Eigentums entwickelt, damit das Vermögen bei den Menschen bleibt.“

Auch das urbane Flair soll in St. Pölten mit seinem hübschen barocken Stadtkern einziehen. Derzeit rittert die Stadtverwaltung um den Titel der Europäischen Kulturhauptstadt 2024. Trotzdem soll viel Grünraum bleiben: Der Fluss Traisen etwa soll als Erholungsgebiet attraktiv gemacht werden.

Freilich braucht es in einer wachsenden Stadt wie St. Pölten auch ein innovatives Verkehrskonzept. Niederösterreich ist schon jetzt das Bundesland mit den meisten Stellplätzen in ganz Österreich. Und wenn neue Bewohner dazukommen, erhört sich in der Regel auch das Auto-Aufkommen. Die neu gebaute Nordspange bringt zwar Entlastung, weitere Mobilitäts-Konzepte braucht es trotzdem.

Ein Ende des Immobilienbooms ist jedenfalls nicht in Sicht: St. Pölten, wo derzeit gut 60.000 Menschen leben, ist hinsichtlich seiner Infrastruktur wie der Wasserversorgung auf mindestens 80.000 Einwohner ausgelegt. Nur 13 Prozent des Stadtgebiets sind gewidmetes Bauland. Der Rest sind Wiesen und Grünraum. Das heißt, dass die niederösterreichische Landeshauptstadt über enorme Flächenreserven verfügt – was im Gegensatz dazu in Wien nicht der Fall ist. Derzeit laufen die Planungen für weitere große Stadtentwicklungsgebiete wie das ehemalige Werksgelände des Faserherstellers Glanzstoff oder das sogenannte Metro-Gelände. „In den nächsten Jahren wird sich einiges bewegen“, sagt Bürgermeister Matthias Stadler, „doch wir wollen sicher keine überhitzte Entwicklung.“

Doch genau das könnte eine Gefahr sein. Derzeit wird nämlich mehr gebaut, als nachgefragt wird. In St. Pölten ist man sicher, dass es erst ein Angebot braucht, damit Leute zuziehen können. Immobilienexperte Georg Edlauer formuliert es diplomatisch: „Wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt, führt das zur Entspannung der Preise.“

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