So funktioniert der Wohnungstausch

Ein Altbau in Wien – sehr gepflegt, aber ohne Lift. Im ersten Stock wohnt eine vierköpfige Familie in einer kleinen Wohnung mit zwei Zimmern. Im vierten Stock lebt eine ältere Dame auf über 100 Quadratmeter. Die vielen Stufen machen ihr zu schaffen und von ihren vier Räumen nutzt sie schon lange nur die Hälfte. Würden die zwei Parteien ihr Domizil tauschen, wäre beiden geholfen. Stimmt der Vermieter zu, ist das auch kein Problem.

Einen Haken gibt es jedoch für die Tauschparteien: Der Vermieter kann den Hauptmietzins auf den aktuellen Richtwert anheben. Dieser ist in jedem Bundesland unterschiedlich und liegt in Wien bei derzeit 5,39 Euro pro Quadratmeter. Hat also die Mieterin aus dem vierten Stock einen alten Vertrag mit einem geringen Mietzins, würde sie womöglich für die kleinere Wohnung genauso viel oder mehr zahlen. Dann fragt sich, was schwerer wiegt: Die vielen Treppen oder die höhere Miete?

In der Mietwohnung

Der Wohnungstausch ist im § 13 des Mietrechtsgesetzes (MRG) geregelt. Zwei Mieter können wechselseitig den Vertrag übernehmen wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es liegen zwei Hauptmietverhältnisse vor, die vor mehr als fünf Jahren abgeschlossen wurden.
• Beide Wohnungen liegen im selben Gemeindegebiet.
• Es gibt einen wichtigen sozialen, gesundheitlichen oder beruflichen Grund (z. B.: größere Wohnung für eine kinderreiche Familie).
• Beide Objekte entsprechen dem angemessenen Wohnbedürfnis des zukünftigen Mieters.
• Es ist keine gerichtliche Kündigung oder Räumungsklage anhängig.
• Der Tausch kann dem/den Vermieter/n zugemutet werden.

„Weigert sich der Vermieter, können die Mieter einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht einbringen“, sagt Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband. „Allerdings hat der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung ausgesprochen, dass die Tauschpartner vorher alle ihnen zumutbaren Möglichkeiten ausschöpfen, also zuerst auf dem Wohnungsmarkt suchen müssen. Seitdem kommt ein Tausch kaum noch vor.“

In der Gemeindewohnung

Die Bewohner der rund 220.000 Gemeindewohnungen in Wien können ihre Adresse wechseln, wenn sie seit mindestens zwei Jahren Hauptmieter sind. Der Grund ist meist der Wunsch nach mehr oder weniger Wohnfläche.

Pro Jahr werden in Wien zwischen 9000 und 10.000 Gemeindewohnungen neu vergeben. Ein echter Tausch zwischen zwei Mietern ist jedoch seltener – im Jahr 2014 gab es davon 170. „Bei einem Wohnungstausch wird kein neuer Mietvertrag abgeschlossen, sondern der Tauschpartner tritt in ein bestehendes Mietrecht ein“, sagt Renate Billeth von Wiener Wohnen. „Das bedeutet, dass ein etwaiger noch aufrechter Finanzierungsbeitrag nicht an den ausziehenden Mieter ausgezahlt wird, sondern das Geld auf dem Mietkonto verbleibt. Wir informieren beide Tauschpartner jedoch über die aktuelle Höhe des Finanzierungsbeitrages der jeweiligen Wohnung. Die finanzielle Abgeltung wird von den beiden Mietern auf direktem Wege abgewickelt.“ Die eigenen Wohnungen inserieren und einen geeigneten Tauschpartner suchen kann man über:www.wienerwohnen.at

In der Genossenschaftswohnung

Grundsätzlich gilt der § 13 MRG auch für geförderte Objekte. Ein echter Wohnungstausch im Sinne dieses Paragrafen kommt aber so gut wie nie vor. Mieter einer Genossenschaftswohnung sollten vielmehr einen Blick in ihren Vertrag werfen. Wurde hier ein Präsentationsrecht vereinbart, können sie sich wechselseitig als Nachmieter vorschlagen. Gibt es keine gravierenden Gründe, die dagegen sprechen, wird die gemeinnützige Bauvereinigung nichts dagegen haben. In diesem Fall kommt es nicht zu einem Tausch, sondern jeweils zu einer Kündigung und einem neuen Vertrag. Ist die Förderung noch nicht ausbezahlt, sind daher die Förderrichtlinien (Einkommensobergrenzen, Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses, etc.) einzuhalten. Natürlich können auch Mieter die kein vertragliches Weitergaberecht haben, bei der Genossenschaft einen entsprechenden Antrag stellen. Ob ein Wohnungswechsel möglich ist, entscheidet der Vorstand.